Die VerwalterAkademie –

Kompetenz leicht gemacht

Die ZIV erscheint seit 2006 und informiert Immobilienverwalter über aktuelle Entwicklungen der Rechtsprechung und Gesetzgebung. Die ZIV kann kostenlos abonniert werden.

Zeitschrift für Immobilienverwaltungsrecht

Die ZIV können Sie hier herunterladen oder aber auch kostenfrei abonnieren. Sie wird auf dieser Seite mit Zeitverzögerung eingestellt. Die ZIV wird in Zusammenarbeit mit SCHULTZE IMMOBILIENANWÄLTEN herausgegeben und erscheint sechsmal im Jahr.

Aktuelle Meldungen

Hier lesen Sie Kurzfassungen der Nachrichten der aktuellen ZIV – Zeitschrift für Immobilienverwaltungsrecht.

Mitpreisbremse in Hessen ist nichtig

Die Mietpreisbremse in Hessen ist nichtig, weil die Rechtsverordnung auf der Grundlage des mietrechtlichen Bundesregelung in § 556d BGB Abs. 2 BGB formell fehlerhaft erlassen wurde, BGH-Urteil vom 17.7.2019, VIII ZR 130/18

Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG ist nur beschränkt widerruflich

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nur bis zum Kaufvertragsschluss widerruflich, BGH-Beschluss vom 6.12.2018, V ZB 134/17.

Erhebliche Einparkprobleme machen Stellplatz mangelhaft

Nach einem Urteil des OLG Braunschweig vom 20.6.2019 kommt es für die Frage eines Baumangels nicht allein darauf an, dass die einschlägigen gesetzlichen Normen erfüllt sind. Im zugrundeliegenden Fall entsprach die Größe eines Tiefgaragenstellplatzes zwar der Garagenverordnung. Dennoch war seine Lage so ungeschickt gewählt, dass man nur mit hohem fahrerischen Aufwand einparken konnte. Dies stellte nach Auffassung des Gerichts einen Mangel dar, 8 U 62/18.

Nachträgliche Änderung der Teilungserklärung

Ein Bauträger umging eine öffentliche Baubeschränkung, indem er eine Garage mit Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftsflächen zur Nutzung als Abstellräume I, II und III sowie als Wasch- und Trockenräume A und B verband. Der Clou war, dass in diesen Räumlichkeiten in Wirklichkeit 18 Wohnungen hergestellt waren. Dementsprechend hatte er der Garage auch 15.000/100.000 MEA zugewiesen. In dieser Situation kann es nach Ansicht des BGH gleichwohl einen Anpassungsanspruch des Bauträgers nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geben, um aus den Waschräumen Wohnungen auch im Grundbuch entstehen zu lassen. Da der Klageantrag nicht korrekt gestellt war, wurde der Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück verwiesen, BGH-Urteil vom 22.3.2019, V ZR 298/16.

Wohnungseigentümer können keine Vermietungsbeschränkungen beschließen

Auch wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, kann die WEG nach einem Urteil des BGH vom 12.4.2019 keine Vermietungsbeschränkungen (Keine Vermietung an Touristen) beschließen, wenn nicht der betroffene Wohnungseigentümer an dem Beschluss positiv mitwirkt, V ZR 112/18.

Entfall des Zurückbehaltungsrechts bei verweigerter Mangelbeseitigung

Ein Mieter machte Zurückbehaltung und Minderung wegen Mietmängeln geltend. Es entbrannten zwei Prozesse zwischen den Vertragsparteien. Der Vermieter erhob Zahlungsklage und gesondert Räumungsklage. Im Prozess der Zahlungsklage wurde vom Mieter erklärt, der Vermieter dürfe nicht eher die Mängel beseitigen, als der Gerichtsgutachter diese im Rahmen der Beweiserhebung festgestellt habe, da sonst Beweisverlust eintreten könne. Im Räumungsprozess wurde dies dem Mieter zum Verhängnis. Der Vermieter kündigte abermals und der BGH bestätigte die Kündigung im Räumungsprozess. Wer die Mangelbeseitigung verweigere, könne nicht zugleich Zurückbehaltung geltend machen. Die zurückbehaltenen Mietanteile waren daher zurzeit der letzten Kündigung in Verzug, BGH-Urteil vom 10.4.2019,  VIII ZR 12/18

Abstimmungsverfahren bei Wahlalternativen (Verwalterwahl)

Gibt es mehrere Bewerber auf das Amt zum Verwalter, muss nach einem Urteil des BGH vom 18.1.2019 über alle Bewerber abgestimmt werden. Der Bewerber mit den meisten Ja-Stimmen sei dann gewählt, V ZR 324/17.

Kürzung des Stimmgewichts für Geisterwohnungen

Errichtet ein Bauträger einen Teil der Wohnanlage nicht (ein Haus von einer Mehrhausanlage) entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil. Der BGH entschied im Urteil vom 18.1.2019, dass der Bauträger als Eigentümer dieser nur im Grundbuch existenten, virtuellen Wohnungen es dulden muss, dass sein Stimmgewicht gekürzt wird, V ZR 72/18.

Keine Kostenerstattung für irrtümliche Instandsetzung Gemeinschaftseigentum

Setzt ein Eigentümer in der irrtümlichen Annahme zur Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums verpflichtet zu sein, dieses instand, kann er keine Kostenerstattung von der WEG bzw. den Eigentümern verlangen, BGH-Urteil vom 14.6.2019, V ZR 254/17.

Prozesskostenhilfe für die WEG

Die WEG kann nur dann Prozesskostenhilfe für einen Rechtsstreit verlangen, wenn sie nachweist, dass sowohl sie selbst, als auch alle Mitglieder der WEG bedürftig sind, BGH-Beschluss vom 21.3.2019, V ZB 111/18.

Verband kann Prozesskosten als Schadensersatz fordern

Die unterlegenen Beklagten einer Beschlussmängelklage können den Verwalter über den Verband verklagen, um Schadensersatz für die Prozesskosten zu fordern, wenn sie meinen, dass der Verwalter die Verantwortung für die Beschlussanfechtung trägt, BGH- Urteil 8.2.2019, V ZR 153/18.

Belegeinsicht bei Versorgungsverträgen benachbarter Grundstücke

Versorgt ein Grundstück benachbarte Grundstücke mit einer gemeinsamen Sammelheizung, sind die Eigentümer des Grundstücks mit der Sammelheizung rechenschaftspflichtig. Die Nachbarn können die Bezahlung einer Abrechnung verweigern, bis dass ihnen Belegeinsicht gewährt wurde, BGH-Urteil vom 10.4.2019, VIII ZR 250/17.

Mietflächenabweichung tangiert nicht die Ausgangsmiete im Sinne von § 558 BGB

Weicht die Mietfläche mehr als 10% ab, gilt dennoch die vertraglich vereinbarte Mietfläche, um die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu ermitteln. Der Mieter hat genau diese Miete als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Sie stellt daher auch die Berechnungsgröße für die höchstzulässige Mieterhöhung dar, BGH-Urteil vom 17.4.2019, VIII ZR 33/18.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen Eigenbedarfskündigung

Nach § 574 BGB kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn sie eine besondere Härte für ihn bedeuten würde. Nach einem Urteil des BGH vom 22.5.2019 hatten die Vorinstanzen die vorgetragenen Härtegründe nicht hinreichend beleuchtet. Das Gericht müsse aufklären, ob die vorgetragenen Härtegründe nur im Zusammenspiel oder jeder für sich allein schon eine besondere Härte bedeuten. Das Gericht müsse vor allem tragfähige Feststellungen zu Umfang und Auswirkung der geltend gemachten Erkrankung treffen, VIII ZR 180/18.

Leistungsurteil über Mietrückstände ohne Wert für die Kündigung

Ein auf Bezahlung von Miete lautendes Gerichtsurteil erbringt nach einem Urteil des BGH keinen Nachweis dafür, dass eine fristlose Kündigung berechtigt ist; dies auch wenn der Rückstand die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB erfülle. Mit dem Urteil sei nur der Rückstand und nicht auch der Verzug der Mieten festgestellt, Urteil vom 10.4.2019, VIII ZR 39/18.