Zweckwidrige Verwendung von Geldern der Instandhaltungsrücklage

Über die Anfechtung eines Eigentümers zu folgendem Beschluss war das OLG München berufen (Beschluss vom 20.12.2007, NZM 2008, 169): „Es wird beschlossen, die Liquiditätsumlage über die Rücklage auszugleichen, bis genau abgerechnet werden kann. Die genaue Abrechnung aller bisherigen Sonderumlagen erfolgt bei der nächsten Eigentümerversammlung.“ Hintergrund war die Auffassung in der Versammlung, dass man zunächst von der Einziehung der Liquiditätsumlage zum Ausgleich von Wohngeldausfällen absehen wollte und die Liquidität über die Instandhaltungsrücklage sicherstellen wollte. Hiergegen wandten sich einzelne Eigentümer mit der Begründung, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspreche und damit rechtswidrig wäre. Das OLG München sah dies differenzierter rund führte hierzu aus, dass die Rücklage den gesetzlichen Zweck erfülle, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums finanziell abzusichern. Über Entnahmen habe die Gemeinschaft zu beschließen.

Grundsätzlich widerspräche es der Zweckbestimmung der Instandhaltungsrücklage, wenn diese zu anderen Zwecken, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen genutzt würde. Solche Beschlüsse entsprächen daher grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

In Anschluss an die Rechtsprechung des OLG Saarbrücken (NJW-RR 2000, 87) erkennt das OLG München jedoch in engen Grenzen Ausnahmen an. So könnten die in der Instandhaltungsrückstellung gebundenen Mittel jedenfalls dann für andere Zwecke verwendet werden, wenn eine angemessene Höhe in der Rücklage verbleibe. Wie hoch diese „eiserne Reserve“ zu bemessen sei, müsse individuell bestimmt werden. Sie hänge von der Größe der Anlage, ihrem Alter und Zustand sowie der Reparaturanfälligkeit ab. Da die Vorinstanz hierzu keine Feststellung tatsächlicher Art getroffen hatte, musste die Angelegenheit für eine abschließende Entscheidung an das LG München zurückverwiesen werden.