Zweckbestimmung in Teilungserklärung II: Laden vs. Eltern-Kind-Zentrum

Einmal mehr musste sich der BGH mit der Auslegung einer Zweckbestimmung in einer Teilungserklärung beschäftigen. Der Mieter hatte in München Gewerberäumlichkeiten in einer nach WEG aufgeteilten Immobilie angemietet. Bei dem Mieter handelte es sich um einen Verein, dessen satzungsgemäßes Ziel es ist, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegen zu wirken, die sich aus der Situation der Familien in einer Großstadt ergibt.

Der Verein organisierte zahlreiche Veranstaltungen wie Musik- und Zeichenkurse, Zumba, scuola italiana, Girl-Scout-Treffen sowie Kinderfeiern. Einzelne Wohnungseigentümer störten sich an dem mit dem Betrieb verbundenen Lärm und sonstiger Störungen im Stockwerk unter ihnen. Sie klagten gegen das Eltern-Kind-Zentrum auf Unterlassung des Betriebs an sich. Hilfsweise beantragten sie, der Verein möge es unterlassen, auf bestimmten Teilflächen vor der Teileigentumseinheit Fahrräder und Kinderwägen abzustellen sowie sicher zu stellen, dass der Lärmpegel von 52 dB(A) nicht überschritten wird. Die Wohnungseigentümer obsiegten vor dem Landgericht München I. Die Berufung des Vereins zum Oberlandesgericht war erfolgreich. Die Revision der Wohnungseigentümer zum BGH blieb hinsichtlich des Hauptantrags erfolglos. Der BGH verwies indessen wegen der Hilfsanträge (Fahrräder etc., 52 dB(A)) den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht.

Im Urteil vom 13.12.2019 führte der V. Zivilsenat aus, dass ein Anspruch auf Unterlassung nach § 1004 BGB dem einzelnen Wohnungseigentümer auch gegen den Mieter einer Sondereinheit zustehen könne, wenn die Nutzungsart rechtswidrig sei (vgl. BGH-Urteil vom 25.10.2019, in dieser Ausgabe).

Dies bestimme sich nach der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung, die insoweit einen Laden mit Lagerraum als Nutzungsart vorsehe. Eine andere als die in der Teilungserklärung zugelassene Nutzung sei gleichwohl rechtmäßig, wenn sie bei einer typisierenden Betrachtung nicht mehr störe, als die erlaubte Nutzung. Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum ausgingen, seien angesichts der dort für gewöhnlich stattfindenden Aktivitäten aber typischerweise lauter und störender als die eines Ladens mit Lager.

Die Wohnungseigentümer könnten aufgrund der Privilegierung von „Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen“ in § 22 Abs. 1a BImSchG eine Unterlassung gleichwohl nicht fordern. Das Gesetz, das insoweit auch für Wohneigentum mittelbare Geltung beanspruche, ordne an, dass die insoweit entstehenden Geräusche i.d.R. keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Gesetzes darstellten. Einzelne Störungen könnten jedoch jenseits dieses gesetzlichen Filters liegen, so dass der BGH zur Ermittlung der Störungsintensität den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwies, V ZR 203/18. Anmerkungen: Zu § 21a BImSchG (Kinderlärm) und Betrieb einer Tagesmutterstätte in einer Wohnanlage vgl. BGH-Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11 – ZIV 2012, 49, Zu § 21a BImSchG (Kinderlärm) und Anerkennung von lärmbedingten Mietmängeln vgl. BGH-Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14 – ZIV 2015, 31.