Zur Zulässigkeit der Verjährungsverkürzung im WEG-Verwaltervertrag

Mit der Frage der Zulässigkeit einer vertraglichen Verjährungsabkürzung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter setzte sich das OLG München im Beschluss vom 8.11.06 auseinander. Im Verwaltervertrag war folgende, häufig verwendete Klausel zur Verjährung vorgesehen: Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch drei Jahre nach Beendigung des Verwaltervertrages. Der Vertrag stammte noch aus der Zeit vor der Schuldrechtsmodernisierung (1.1.2002), so dass für die Prüfung der Wirksamkeit der Klausel noch nicht das BGB, sondern nur das Allgemeine Geschäftsbedingungengesetz (AGBG) zur Anwendung kam. Auch galt daher zur Zeit des Vertragsabschlusses eine Grundverjährung von 30 Jahren, so dass die Abkürzung auf 3 Jahre ein nachvollziehbares Interesse des Verwalters darstellt, was auch das OLG München konzedierte.

Der Senat erklärte die Klausel dennoch für unwirksam. Interessanterweise zog er für seine Rechtsauslegung die zur Zeit des Vertragsschlusses noch nicht in Kraft getretenen Regelungen des BGB zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergänzend heran.

Nach § 202 I BGB n.F. kann durch Vertrag im Voraus die Verjährung für Haftungen wegen Vorsatzes nicht abgekürzt werden. Eine Verjährungsverkürzung wegen vorsätzlicher Schädigung ist somit nach dem neuen Gesetz unwirksam. Der Senat führte weiter aus, dass dies ein grundlegender Gedanke der gesetzlichen Regelung sei, gegen die die Vertragsklausel verstoße. Sie bestimme für alle in denkbaren vertraglichen Haftungen und damit auch für vorsätzliches Handeln eine Verjährungsabkürzung.

Für die Praxis nachvollziehbar verwertbar ist dagegen die Bestätigung der allgemeinen Rechtsansicht in der Lehre, dass der Verwaltervertrag im Gegensatz zur Bestellung mit dem Verband der Eigentümer zustande kommt. Der Verwaltervertrag sei ferner ein Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB), so dass auch der einzelne Eigentümer direkt Ansprüche gegen den Verwalter ableiten könne. (NJW 2007, 227)