Zur Zahlungspflicht bei Weitergabe der Maklerinformationen

Dem BGH wurde einmal mehr ein Fall zur Zahlungspflicht einer Maklerprovision bei Weitergabe der Informationen unterbreitet. Die Maklerin bot eine Immobilie in Wiesbaden zu einem Preis von 460.000 € zum Verkauf an. Eine Interessentin besichtigte das Objekt und unterschrieb anschließend den Maklervertrag, in dem sie sich für den Fall des Vertragsabschlusses zur Bezahlung einer Maklerprovision von 5% zzgl. Mehrwertsteuer verpflichtete. Im Vertrag war ferner vereinbart, dass die Informationen der Maklerin zum Kaufangebot vertraulich zu behandeln sind und nicht an Dritte weiter gegeben werden dürften.

An einem weiteren Besichtigungstermin nahm neben der Maklerkundin auch deren Sohn teil. Dieser zeigte auch Interesse an der Immobilie und verhandelte mit der Maklerin. Schließlich sagte der Sohn doch ab, weil ihm die preisliche Gestaltung missfiel.

Der Sohn schaltete einen anderen Makler ein, der ihm gleichfalls das Objekt, allerdings 40.000 € preiswerter, anbot. Er wurde mit dem Verkäufer sechs Monate später handelseinig.

Die Maklerin forderte daraufhin von ihrer Kundin – berechnet auf 420.000 € – Schadensersatz in Höhe von 21.000 €. Sie unterlag beim Landgericht Wiesbaden. Ihre Berufung zum OLG Frankfurt/Main hatte Erfolg. Das Oberlandesgericht gab der Klage in Höhe von 21.000 € zzgl. Zinsen statt. Die Kundin legte im Anschluss an eine Nichtzulassungsbeschwerde Revision zum BGH ein. Der Revision wurde im Urteil vom 17.10.2018 stattgegeben und die Klage wurde unter Abänderung des Berufungsgerichts abgewiesen.

Der I. Zivilsenat führte in seinem Urteil vom 17.10.2018 aus, dass der Makler nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Provision verdient habe, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führe seine Tätigkeit allerdings wie vorliegend zum Abschluss eines anderen Vertrages habe er keinen Anspruch auf Maklerlohn.

Dabei sei nicht von Relevanz, dass der ursprünglich geforderte Kaufpreis von 460.000 € zu sehr vom vereinbarten Preis in Höhe von 420.000 € abweiche. Bei für den Kunden günstigen Preisabweichungen sei rechtlich genau zu prüfen, ob diese sich noch im erwartbaren Rahmen bewegen. Je länger die Vermarktung dauere, desto stärker verändere sich üblicherweise der Preis nach unten. Preisnachlässe von bis zu 15% stellten die wirtschaftliche Kongruenz von in Aussicht genommenen und durchgeführten Geschäft im Allgemeinen nicht in Frage (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007, III ZR 163/07I). Bei Preisnachlässen von 50% oder mehr sei sie dagegen regelmäßig zu verneinen (BGH, Urteil vom 3.7.2014, III ZR 530/13). Aufgrund der Abweichung von weniger als 10% sei vorliegend von einer wirtschaftlichen Identität insoweit auszugehen.

Relevant sei aber vorliegend, dass der Sohn und nicht die Kundin das Grundstücksgeschäft tätigte. Nach dem Wortlaut des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB müsse der Kunde des Maklers nicht selbst Vertragspartner des Hauptvertrages werden (vgl. BGH, Urteil vom 20.6.1996, III ZR 219/95, NJW-RR 1996, 1459). Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten könne eine wirtschaftliche Identität der Verträge vorliegen, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestünden. Maßgeblich sei die Frage, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden. Das sei der Fall, wenn der Maklerkunde bewusst vorgeschoben werde oder wenn der wirtschaftliche Erfolg dem Maklerkunden ähnlich zugute komme, etwa, weil er im Anschluss an den Dritterwerb Mieter der Immobilie werde. Diese besonderen Umstände seien nicht vorgetragen oder vom Berufungsgericht festgestellt worden. Das Berufungsgericht habe allein auf die verwandtschaftliche Beziehung zwischen der Maklerkundin und ihrem Sohn abgestellt, was nicht genüge.

Die Maklerin könne anstelle der Provision auch keinen Schadensersatz in Höhe der Nettovergütung fordern. Ein Maklerkunde sei auch ohne entsprechende Vertraulichkeitsabrede im Vertrag vertraglich verpflichtet, die Maklerinformationen vertraulich zu behandeln. Dies folge aus dem Wesen des Maklervertrages und der gegenseitigen vertraglichen Treuepflicht (BGH, Urteil vom 14.1.1987, IVa ZR 130/85). Der Kunde mache sich daher regelmäßig schadensersatzpflichtig, wenn er Informationen über die Möglichkeit eines Vertragsabschlusses an Interessenten des Objektes weitergebe. Ob diese Geheimhaltungspflicht auch gegenüber haushaltsangehörigen Familienmitgliedern bestünde, habe der BGH bisher offen gelassen. Sie sei zweifelhaft, könne aber auch für diesen Fall dahin stehen.

Der Makler, der in dieser Situation Schadensersatz begehre müsse schlüssig darlegen, dass es ihm alternativ – also ohne die Vertraulichkeitsverletzung – gelungen wäre, das Objekt an einen anderen Maklerkunden provisionspflichtig nachzuweisen. Die Maklerin habe indessen nicht vorgetragen, dass sie in der Lage gewesen wäre, einen Kaufvertrag auch mit einem anderen Interessenten zum Abschluss zu bringen. Ein Schadensersatzanspruch scheide daher aus, I ZR 154/17.