Der mit Wirkung zum 1.6.2015 mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (..) (Mietrechtsnovellierungsgesetz) eingefügte § 556e BGB sollte die Preisentwicklung in sich preislich dynamisch entwickelnden Mietmärkten bremsen.
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf der Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung in dem durch Rechtsverordnung festgelegten Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt keine Miete vereinbaren, die mehr als 10% höher ist, als die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Erfolgt danach eine erneute Vermietung der Wohnung darf der Vermieter die vereinbarte Vormiete nicht überschreiten, § 556e BGB.
Ein Berliner Vermieter vermietete seine Wohnung bis Dezember 2012 an einen Wohnraummieter. Danach gab es eine Anschlussvermietung als Büro für 4 Jahre. 2016 mietete erneut eine Wohnraummieterin für 950 € nettokalt an. Die Wohnung lag nach der am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB.
Im April 2017 rügte die Mieterin die Höhe der Nettokaltmiete. Sie forderte eine Reduzierung um rund 222 € und forderte die Rückzahlung von rund 1.500 € überzahlter Miete.
Als sich der Vermieter sperrte, klagte die Mieterin. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung des Vermieters zum Landgericht Berlin hatte Erfolg. Das Landgericht führte im Urteil vom 18.10.2018 (vgl. bereits ZIV 2018, 87) aus, das ein Gewerberaummietverhältnis kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB sein könne. Das führe aber nicht dazu, dass die Norm unanwendbar sei. Vielmehr sei dann auf das sonst jüngste Wohnraummietverhältnis hinsichtlich der Vormiete abzustellen. Diese sei ebenso hoch ausgefallen, wie die nun vereinbarte Miete, so dass die Klage unbegründet sei.
Die Revision der Mieterin zum BGH konnte einen ersten Teilerfolg erringen. Die Klage könne mit der vom Landgericht gewählten Begründung nicht abgewiesen werden, so der BGH im Urteil vom 19.8.2020. Vorheriger Mieter im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB könne ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger sein und dieser müsse zudem Wohnraummieter gewesen sein.
Daher sei § 556d Abs. 1 BGB anzuwenden, wonach die vereinbarte Miete nicht die ortsüblich Miete mehr als um 10% übersteigen dürfe. Da es hierzu keine Feststellungen des Landgerichts Berlin gab, wurde der Rechtsstreit zurückverwiesen, VIII ZR 374/18.