Zur Beschränkung der Vollmacht für juristische Personen bei WEG-Versammlungen

In Gotha ging beim Amtsgericht eine Beschlussmängelklage ein, weil sich eine Wohnungseigentümerin ihres Stimmrechtes beraubt fühlte. Die Wohnungseigentümerin war eine juristische Person, die neben dem Geschäftsführer über kein weiteres Personal verfügte. Die ihr gehörenden Wohneinheiten wurden von einem Tochterunternehmen des Konzerns verwaltet, dem sie auch angehörte. Eine Mitarbeiterin des Tochterunternehmens erschien zur Eigentümerversammlung mit schriftlicher Vollmacht. Die Versammlungsleiterin wies die Vollmacht der Mitarbeiterin zurück. Dabei verwies sie auf die Einschränkung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sich Wohnungseigentümer nur vom Ehegatten, einen Miteigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können. Die Vollmacht sah auch die Gestattung vor, Untervollmacht zu erteilen. Die Mitarbeiterin fragte den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, ob er in Untervollmacht abstimmen würde, was dieser verneinte. Auch die Verwalterin lehnte eine Unterbevollmächtigung ab, weil sie für sich eine Interessenkollision im Tagesordnungspunkt „Verwalterbestellung“ erkannte. Ohne Berücksichtigung der Stimmen der Klägerin bestellten die übrigen Wohnungseigentümer die Ver-walterin erneut.

Die daraufhin erhobene Anfechtungsklage der Wohnungseigentümerin wurde vom Amtsgericht Gotha abgewiesen. Die Berufung zum Landgericht Gera hatte dagegen Erfolg. Das Landgericht hatte die Revision zugelassen, die die Beklagten nutzten. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil uneingeschränkt.

In den Gründen des Revisionsurteils vom 28.6.2019 wird festgehalten, dass sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich durch eine beliebige Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen könne (BGH-Beschluss vom 11.11.1986, BGHZ 99, 30).

Diese Befugnis sei durch die Regelung in der Gemeinschaftsordnung jedoch wirksam eingeschränkt worden. Für juristische Personen weise die Regelung eine Regelungslücke auf; sie sei erkennbar auf natürliche Personen zugeschnitten. Diese Regelungslücke sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen.

Sinn und Zweck der Regelung in der Gemeinschaftsordnung sei es, die Angelegenheiten der Gemeinschaft nur durch die Wohnungseigentümer selbst oder durch bestimmte, dem eigenen Kreis nahestehende Personen erörtern zu lassen. Damit solle erreicht werden, dass die Wohnungseigentümer Meinungsverschiedenheiten weitestgehend unter sich austrügen. Diese Beschränkung müsse auch im Rahmen der Vertragsauslegung Fortgeltung beanspruchen. Daraus folge, dass eine unbeschränkte Vertretung für juristische Personen nicht in Betracht käme. Die Vertretung wiederum nur durch die organschaftliche Vertreter zuzulassen, sah das Gericht als zu eng an. Dem Regelungsziel werde auch entsprochen, wenn Mitarbeiter der juristischen Person an der Versammlung teilnehmen.

Gleiches gelte auch für Mitarbeiter eines anderen Unternehmens des Konzerns, wenn dieses andere Unternehmen, wie im gegebenen Fall, für die Verwaltung des Sondereigentums der anderen Unternehmen im Konzern zuständig sei. Auf diese Weise werde auch der besonderen Bedeutung des Stimmrechts Rechnung getragen, das nach ständiger Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte gehöre (vgl. BGH-Urteil vom 18.1.2019, V ZR 72/18 – ZIV 2019, 40), V ZR 250/18.