Zur Auslegung einer Kostenverteilungsregelung von Mehrfachparkern

Einmal mehr beschäftigte den BGH die Auslegung eines Kostenverteilungsschlüssels in einer Gemeinschaftsordnung. Die streitenden Wohnungseigentümer verband eine Gemeinschaftsordnung, in der sich folgende Kostenverteilungsregelung fand:

§ 7 Instandsetzungspflichten

Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sind verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instandzuhalten.

§ 13 Zahlungspflichten des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet (…) Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten zu leisten:

Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus:
(…) den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung (…).

(…) Die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile an den vorbezeichneten Kosten werden nach den Verhältniswerten der Miteigentumsanteile ermittelt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist.

Die Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel- bzw. Vierfachparker in der Tiefgarage werden von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel-bzw. Vierfachparkers getragen.

Die gesamten Kosten der Tiefgarage sind auf die Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen umzulegen.

Im Jahre 2016 wurde ein Vierfachparker umfassend instandgesetzt. An den Stellplätzen war kein gemeinschaftliches Sondereigentum, sondern nur Sondernutzungsrechte eingeräumt. Die Sondernutzungsrechte der oberen zwei Stellplätze waren einer Eigentümerin zugeordnet, die unteren einem anderen Wohnungseigentümer. Der Verwalter verteilte die Kosten nach Kopfteilen, so dass beiden Eigentümer jeweils die Hälfte der Kosten zugewiesen wurden. Die Wohnungseigentümerin der oberen beiden Stellplätze focht den Beschluss zur Hausgeldabrechnung insoweit an.

Das Berufungsgericht erachtete die Kostenverteilung als zumindest teilweise fehlerhaft und erklärte den Abrechnungsbeschluss insoweit für unwirksam. Nach § 7 der Gemeinschaftsordnung (GO) müssten die Kosten der Erneuerung der Fahrprofile nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Alle anderen Bauteile, wie etwa Trägerkonstruktionen und der Stellmotor seien nach Köpfen umzulegen, weil sie der Regelung in § 13 Abs. 2 GO unterfielen.

Die gegen das Berufungsurteil gerichtete Revision hatte Erfolg. Der BGH führte im Urteil vom 22.3.2019 aus, dass die Auslegung der Gemeinschaftsordnung fehlerhaft sei. Die Gemeinschaftsordnung als Bestandteil der Grundbucheintragung müsse vorrangig nach dem Wortlaut ausgelegt werden. Maßgebend sei der Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegender Bedeutung der Eintragung ergäbe. Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar seien, vgl. BGH-Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14, ZIV 2015, 75). Dabei müssten Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (vgl. BGH-Urteil vom 23.6.2017, V ZR 102/16 – ZIV 2017, 52, BGH-Urteil vom 10.11.2017, V ZR 184/16 – ZIV 2018, 13).

Danach könne dem Berufungsgericht schon nicht darin gefolgt werden, dass die Regelung in § 7 GO auch die Sondernutzungsrechte an Stellplätzen an Mehrfachparkern erfasse. Bei der Regelung in § 13 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung handele es sich vielmehr um eine Sonderregelung für die Mehrfachparker, während § 7 alle anderen Sondernutzungsflächen beträfe. Mit „Eigentümern“ in der Regelung seien ersichtlich Eigentümer der Stellplätze, sondern Wohnungseigentümer gemeint. Mit Unterhaltung sei entsprechend der Regelung sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung erfasst. Die vorliegend mit der Reparatur des Mehrfachparkers entstandenen Kosten unterfielen somit der Regelung in § 13 der Gemeinschaftsordnung und seien daher nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern vollständig nach Köpfen zu verteilen. Die vom Verwalter in der Abrechnung vorgesehen Kostenverteilung sei daher korrekt gewesen, V ZR 145/18.