Zum Hinweis auf fehlenden Versicherungsschutz beim Immobilienverkauf

Mit notariellem Vertrag vom 3.2.2017 erwarben die Käufer ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 350.000 €. Im Kaufvertrag war u.a. geregelt:

„Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 2.5.2017.“

Mit Schreiben vom 5.4.2017 kündigte die Versicherung die von den Verkäufern abgeschlossene Wohngebäudeversicherung zum 10.5.2017. Kurz zuvor, am 2.5.2017 ging die Gefahr auf die Käufer über. Knapp drei Wochen später, am 22.6.2017 kam es zu einem Unwetter, in dessen Folge das Dach des Gebäudes beschädigt wurde. Es entstand ein Sachschaden von über 38.000 €. Die Käufer stellten nun fest, dass eine Versicherungsdeckung zum Schadenszeitpunkt nicht mehr gegeben war. Sie forderten von den Verkäufern Ersatz des eingetretenen Schadens. Als diese eine Übernahme verweigerten, wurde geklagt. Die Käufer verloren den Rechtsstreit durch alle Instanzen hindurch.
Der BGH führte im Urteil vom 20.3.2020 aus, dass die Käufer keine Schadensersatz- oder Minderungsansprüche aus Sachmängelhaftung gegen die Verkäufer hätten. Für die Zeit zwischen Vertragsschluss und Gefahrenübergang greife der Gewährleistungsausschluss ohnehin nicht (vgl. BGH-Urteil vom 24.1.2003, V ZR 248/02), weil insoweit keine Regelung im Kaufvertrag vorgesehen sei. Vorliegend greife allerdings der Ausschluss, weil der Schaden nach Gefahrenübergang eintrat.

Die Käufer hätten auch keinen Anspruch auf Schadenersatz nach § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht, weil sie über den fehlenden Versicherungsschutz von den Verkäufern nicht aufgeklärt worden seien. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes träfe die Vertragsparteien nach § 242 BGB die – auch nach Vertragsschluss bzw. Vertragserfüllung fortbestehende – vertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden und beeinträchtigen könnte.

Nach Treu und Glauben könne auch die Pflicht bestehen, den Vertragspartner auf bestimmte Umstände hinzuweisen. Eine Informationspflicht bestünde aber nicht, wenn es sich um Umstände handele, die in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fielen. Danach müsse der Verkäufer eines bebauten Grundstücks den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung bestünde. Ebenso wenig müsse er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Anders verhalte es sich nur, wenn der Verkäufer dem späteren Käufer gegenüber erkläre, dass eine Gebäudeversicherung bestehe. Dann setze er einen Vertrauenstatbestand. Der Käufer dürfe dann erwarten, dass der Verkäufer ihn darüber informiere, wenn der Versicherungsschutz entfällt. Er dürfe auch erwarten, dass mangels gegenteiliger Informationen der Versicherungsschutz auch über den Gefahrübergang hinaus bestehe und der Versicherungsvertrag nach § 95 VVG nach der Grundbucheintragung auf ihn übergehe. Für den Käufer entstünde damit erst Handlungsbedarf, wenn im Anschluss hieran nicht binnen Monatsfrist Anzeige an den Versicherer gemacht werde. Unterbleibe diese, sei der Versicherer leistungsfrei, § 97 VVG, V ZR 61/19.