Zum Einwendungsausschluss des Mieters nach § 556 Abs. 3 BGB

Eine auf den ersten Blick missverständliche Entscheidung hat der BGH mit Urteil vom 10.10.07 (VIII ZR 279/06) getroffen. Der Mietvertrag eines Wohnraummieters sah die Umlage nicht aller in der BetrKV benannten Kostenarten vor, sondern nur 1. Wasser/Abwasser, 2. Heizung, 3. Warmwasser, 4. Aufzug, 5. Laufende öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie 6. Schornsteinfeger. Ferner findet sich der Zusatz: „Gesamtbetrag für 1 bis 6 als monatliche Vorauszahlung: 320 DM“. Etwas verwirrend ist die Sachverhaltsschilderung des BGH, aus der zu entnehmen ist, dass an anderer Stelle des Mietvertrages sich nochmals der Hinweis auf die umlagefähigen Betriebskosten nach der BetrKV findet, ohne dass eine Einschränkung auf bestimmte Kostenarten vorgenommen wird.

Der Vermieter rechnete über mehrere Jahre hinweg die Kostenarten der Ziffern 1 bis 6 und zusätzlich weitere Kosten wie z.B. Versicherungskosten, Allgemeinstrom und Kabelgebühren ab. Der Mieter zahlte die sich ergebenden Nachzahlungsbeträge aus den Wirtschaftsjahren 2000 bis 2003 nicht. Der Vermieter klagte schließlich den Gesamtforderungsbetrag von 1052,27 € ein.

Der Mieter verteidigte sich in dem Rechtsstreit u.a. mit der Einwendung, dass die vorstehend benannten Kostenarten im Mietvertrag überhaupt nicht als umlegbar vereinbart seien. Er war ferner der Auffassung die ganzen Jahre zu hohe Vorauszahlungen bezahlt zu haben und forderte im Rahmen einer Widerklage insgesamt 2454,62 € zurück.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab und gab der Widerklage des Mieters in vollem Umfang statt. Das Landgericht erkannte die Rechnung des Mieters nicht in vollem Umfang an. Die Differenz von Klage- und Widerklageforderung von 1402,35 € reduzierte sich so auf 746,14 €. Dabei blieb es dann aber auch. Der Vermieter war es also, der am Ende des von ihm begonnen Rechtsstreits zahlen musste. Beide Parteien waren mit der Entscheidung nicht einverstanden und legten im Ergebnis erfolglos Revision ein.

Der BGH stellte fest, dass der Mieter auch über die vielen Jahre hinweg mit dem Vermieter keine konkludente Vereinbarung neuer, weiterer Betriebskosten getroffen habe. Allein die Entgegennahme von Betriebskostenabrechnungen oder auch die Bezahlung hierauf lasse nicht den Schluss zu, der Mieter würde weitere Kostenarten akzeptieren. Vielmehr komme in der Bezahlung nur die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, zur Bezahlung verpflichtet zu sein. Dabei wurde ausdrücklich auf andere Senatsentscheidungen verwiesen (VIII ZR 146/03, XII ZR 35/00), bei denen der Sachverhalt eine andere Beurteilung erlaubt hätte.

Letztlich nutzte dem Mieter der Einwand der fehlenden Vereinbarung nichts, weil die dem Mieter gesetzlich gesetzte Einwendungsfrist von einem Jahr in § 556 Abs. 3 BGB auch für diese Einwendung gelten würde. Demzufolge musste der Mieter die Nachzahlungsbeträge bezahlen, weil er die Einwendung erst im Prozess und letztlich nicht fristgerecht erhoben hatte.

Soweit so gut und auch nachvollziehbar. Nun wendet sich der BGH jedoch der Rechtsfrage der Vorauszahlungen zu und macht das soeben geschaffene Ergebnis mehr als zunichte. Der Einwendungsausschluss betreffe nur die Abrechnung selbst, nicht aber die fehlende, mietvertragliche Umlage. Der Mieter habe so Vorauszahlungen auf Kosten geleistet, die er nicht tragen müsse. Über die Auslegung des Mietvertrages, wonach die 320 DM auf alle Betriebskosten der BetrkV und nicht nur der Ziffern 1-6 geleistet wurden, kann man streiten. Unklar ist aber auch, wie dies berechnet werden soll, wenn für alle Betriebskosten eine Gesamtvorauszahlung ausgewiesen ist. Denn man benötigt ja die Einzelvorauszahlungsanteile der nicht umlegbaren Betriebskosten, um die Rückzahlungsforderung ausrechnen zu können. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Mieter die falschen Abrechnungsalden bezahlen muss, wenn er wegen Fristversäumnis nicht mehr damit gehört wird, dass diese Kosten nicht umlegbar sind, er aber aufrechnungsweise die unzulässigen Vorauszahlungen auf diese Kosten dagegen rechnen kann. Im vorliegenden Fall ging diese Rechnung gar zum Vorteil des Mieters aus.