Zulässige Verwertungskündigung der Bank nach Zwangsversteigerung

Der BGH hat mit Urteil vom 16.1.08 (VIII ZR 254/06) das Schlupfloch für Schuldner im Immobilienrecht etwas kleiner gemacht. Die Bank hatte einer GmbH ein Darlehen gewährt und zur Sicherheit eine (nachrangige) Grundschuld auf dem Grundstück des Geschäftsführers erhalten, auf dem ein von ihm genutztes Einfamilienhaus stand. Daneben übergab der Geschäftsführer eine Bürgschaft. Die GmbH und auch der Geschäftsführer gerieten in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die in ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der GmbH mündeten. Noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Geschäftsführers trug dieser zugunsten seiner späteren Ehefrau ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € ein. Danach wurde geheiratet. Ein dreiviertel Jahr später wurde dann auch das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Geschäftsführers eröffnet. Die Bank, die das Darlehen begeben hatte, betrieb die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld. Vor dem Versteigerungstermin legten die späteren Räumungsbeklagten (der Geschäftsführer und seine frisch Angetraute) einen Mietvertrag vor, der auf die Zeit vor der Insolvenzverfahrenseröffnung der GmbH datiert war. Im Mietvertrag war geregelt, dass die Ehefrau ein 10-jähriges, kostenloses Wohnrecht zur Tilgung eines Darlehens in Höhe von 200.000 € erhalte.

Gebote wurden in der Folge nicht abgegeben. Die Bank ersteigerte schließlich die Immobilie selbst und nahm das im ZVG geregelte Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG, 573 d BGB) wahr. Der Geschäftsführer und seine Frau waren zur Räumung nicht bereit und wurden von der Bank verklagt. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Berufungsgericht hob das Urteil auf. Auf die Revision wurde das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt.

Der BGH führt aus, dass der klagenden Bank das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG zur Seite stehe. Die Voraussetzungen des Kündigungsschutzes müssten zwar auch für diese Kündigung erfüllt werden. Indessen gingen die Interessen der Bank vor, weil sie andernfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Zwar würde in Lehre und Rechtsprechung (Nachweise siehe dort: LG Wiesbaden, LG Dortmund, LG Düsseldorf, Schmidt-Futterer/Blank, dagegen OLG Hamm, Stöber ZVG) die Auffassung vertreten, dass eine Kündigung der Bank nach der Zwangsversteigerung unangemessen sei, wenn die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Durchsetzung von notleidenden Darlehen erfolge, da das typische Risiko des Darlehensgebers nicht über das Sonderkündigungsrecht auf den Mieter abgewälzt werden dürfe. Doch könne dies, so der Senat weiter, dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligungsabsicht nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden könne. Das sei vorliegend der Fall. Der Mietvertrag würde die Bank als Gläubigerin objektiv benachteiligen. Dies belege schon die Tatsache, dass keine sonstigen Gebote abgegeben wurden. Auch liege eine inkongruente Deckung vor, weil die Ehefrau diese Form der Befriedigung (10 Jahre mietfreies Wohnen) ihr Darlehen nicht und nicht zu dieser Zeit beanspruchen konnte. Die Ehefrau habe auch Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Geschäftsführers gehabt, da sie selbst zugegeben habe, dass ihr bei Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen sei, „dass die E-GmbH den Bach herunter gehen würde und danach auch für den Ehemann finanzielle Schwierigkeiten“ entstehen würden.