Zu den Anforderungen eines Abmahnbeschlusses

Während die Verwalterzustimmung den Sinn hat, unerwünschten Käufern den Eintritt in die Gemeinschaft zu verwehren, hat die Entziehung des Wohneigentums die Aufgabe, eben jene Eigentümer, die es in den Kreis der Gemeinschafter geschafft haben wieder zu entfernen. Grundsätzlich bedarf es vor der Entziehung – nach der Rechtsprechung des BGH auch über den ausdrücklichen Anwendungsbereich des § 18 Abs. Nr. 1 WEG hinaus einer vorherigen, erfolglosen Abmahnung (vgl. BGH-Urteil vom 19.1.2007, V ZR 26/06).

Über die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses zur Abmahnung eines Miteigentümers hatte der BGH im Urteil vom 5.4.2019 zu befinden. Die Wohnungseigentümer einer im Gerichtssprengel des Amtsgerichts Trier beheimateten Gemeinschaft beschlossen eine Abmahnung gegen zwei Miteigentümer. Sie monierten darin, dass die betreffenden Wohnungseigentümer in dem Zeitraum von 2012 bis 2016 in jedem Jahr aus nichtigen Gründen mindestens einen unbegründeten Antrag auf Abwahl der Verwaltung gestellt hatten. Daneben forderten die betreffenden Eigentümer mehrfach die Verwaltung auf, das Amt „freiwillig“ niederzulegen. Flankiert wurden diese Maßnahmen durch E-mails an die jeweiligen Verwaltungen und an die anderen Miteigentümer sowie von weiteren schriftlichen Eingaben, um Druck auf alle Beteiligten auszuüben.

Dieses Verhalten entspräche nicht dem Verhalten eines vernünftig und besonnen denkenden Miteigentümers. Es bestünde die Sorge, dass die Gemeinschaft künftig keinen Verwalter mehr finden könne. Ferner wurde in dem Beschluss erklärt, dass die Eigentümer das Verhalten missbilligen und deswegen eine Abmahnung ausgesprochen werde.

Die betroffenen Wohnungseigentümer fochten den Beschluss an und verloren in allen Instanzen. Der BGH führte im Urteil vom 5.4.2019 aus, dass die Abmahnung keinen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordere.

Vielmehr könne eine Abmahnung auch durch einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter ausgesprochen werden. Werde der Weg über einen Beschluss genommen, sei dieser wie jeder andere Beschluss auch anfechtbar.

In dem Anfechtungsverfahren sei vom Gericht allerdings nicht zu prüfen, ob das abgemahnte Verhalten zutreffe. Diese Prüfung sei dem Anfechtungsverfahren nach einem Entziehungsbeschluss vorbehalten. Im hiesigen Beschlussanfechtungsverfahren sei daher nur zu prüfen, ob der Beschluss in formell korrekter Art und Weise zustande gekommen sei, er hinreichend bestimmt formuliert sei und das abgemahnte Verhalten abstrakt betrachtet eine Entziehung rechtfertigen könne.

Alle Voraussetzungen sah der V. Zivilsenat beim BGH als gegeben an. Besonderes Augenmerk legte er dabei auf die Frage, ob das abgemahnte Verhalten grundsätzlich eine Entziehung rechtfertigen könne. Jeder Eigentümer dürfe sich grundsätzlich mit Anträgen an die Verwaltung wenden und gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterstellen. Allein die Wahrnehmung dieser Rechte könne keine Entziehung rechtfertigen.

Andernfalls müsse sich jeder Eigentümer stets fragen, wie seine Anträge und sonstige Wahrnehmung von Rechten bei den anderen Eigentümern „ankommt“ und ob dies für ihn nicht nachteilig enden könne. Ein rechtlich zulässiges Antrags- und Klageverhalten eines Eigentümers könne aber dann pflichtwidrig werden, wenn die damit verfolgten Ziele rechtsmissbräuchlich seien. Wenn aus dem Verhalten zu erkennen sei, dass letztlich das „Vergraulen“ des Verwalters intendiert ist, läge ein pflichtwidriges Verhalten vor. Denn in solchen Anlagen führe dies letztlich dazu, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter mehr finde. Gerade bei größeren Gemeinschaften könne dies dazu führen, dass die Erfüllung der gemeinschaftlichen Verpflichtungen und das Fassen der für die Verwaltung erforderlichen Beschlüsse nicht mehr gewährleistet sei. Die Abmahnung sei daher zu Recht erfolgt, V ZR 339/17.