Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs steht die Wirksamkeit der Ankündigung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen nicht untereinander in einem Abhängigkeitsverhältnis. Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 28.1.2015 den Mietern verschiedene bauliche Maßnahmen für die Zeit von insgesamt 13 Wochen (Zeitraum 1.5.2015 bis 31.7.2015) an. Geplant war u.a. der Austausch der Fenster, der Balkontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Mieter einer Wohnung verweigerten ihre Zustimmung.
Die Vermieterin klagte auf Duldung und verlor in den ersten beiden Instanzen. Das Landgericht Düsseldorf bestätigte das Urteil des Amtsgerichtes. Das Ankündigungsschreiben genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen, weil es den Energieeinspareffekt in Bezug auf die Dachsanierungen zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar erläutere. Der Mieter könne daher nicht nachvollziehen, ob die geplanten Baumaßnahmen auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB darstellten. Aus dem Verstoß des Ankündigungsschreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB hinsichtlich der Dachsanierung folge auch, dass die Duldungspflicht der Mieter hinsichtlich der übrigen Maßnahmen gleichermaßen entfalle. Der Klage sei daher insgesamt der Erfolg zu versagen.

Diese Beurteilung hielt nach Auffassung des VIII. Zivilsenats einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Im Urteil vom 18.12.2019 führte der BGH aus, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden habe, wenn der Vermieter sie nach § 555c BGB angekündigt habe.

Dies sei erfolgt. Nach der letztgenannten Norm habe der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung müsse die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (sofern diese nach § 559 BGB verlangt werden soll) sowie die voraussichtlichen, künftigen Betriebskosten enthalten. Die Modernisierungsankündigung genüge diesen Anforderungen, auch soweit die Dachsanierung betroffen sei. Die Darstellung ergäbe nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen ausgeführt werden sollten, sondern auch, welches Einsparpotential durch die geplanten Arbeiten erreicht werden soll. Es handele sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Haus. Mit den Baumaßnahmen am Dach, der Fassade und den Fenstern solle eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle erreicht werden. Dazu werde – was das Landgericht übersehen habe – konkret mitgeteilt, dass durch die beschriebenen Maßnahmen insgesamt eine Senkung des Wärmedämmkoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit werde die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben.

Unzutreffend sei schließlich auch die Bewertung des Landgerichts, dass eine nur bezüglich einer Teilmaßnahme nicht genügende Ankündigung zur Folge habe, dass sämtliche anderen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter nicht mehr geduldet werden müssten. Die Darstellung des Zeitplanes lasse nicht die Schlussfolgerung zu, dass die Vermieterin bei einem Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht mehr durchführen wolle, VIII ZR 332/18.