Wohnraummieter müssen keine Verwaltungskostenpauschale bezahlen

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten der Wohnung zu tragen hat. Was Betriebskosten sind, ist in § 1 BetrkV legaldefiniert. Zum Nachteil des Mieters dürfen keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden, § 556 Abs. 4 BGB.

Mit einer solchen nachteiligen Vereinbarung musste sich der BGH im Urteil vom 19.12.2018 auseinandersetzen. Der Vermieter hatte ein Mietvertragsformular geschaffen, in dem er in § 7 die Miete und die Tragung von Nebenkosten geregelt hatte. Unter Nebenkosten definierte er die Betriebskosten, die mit einer Vorauszahlung von 158,12 € angesetzt waren und zudem die Bezahlung einer Verwaltungskostenpauschale, die mit 35,38 € monatlich bemessen war.

Der Mieter bezahlte diese Beträge über viele Monate hinweg. Als 601,65 € Verwaltungskosten bezahlt waren, forderte er den Vermieter zur Rückzahlung auf. Nachdem dies nicht fruchtete, klagte er die Rückzahlung ein. Er verlor den Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

Der Mieter legte daraufhin Berufung ein und obsiegte. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu, die der Vermieter auch einlegte. Der BGH führte im Urteil vom 19.12.2018 aus, dass das Berufungsgericht zutreffend erkannt habe, dass die Regelung im Mietvertrag nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und der Mieter daher die geleisteten Beträge nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurück fordern dürfe.

Der Vermieter hatte sich damit verteidigt, dass die Verwaltungskostenpauschale in Wirklichkeit nur Teil der Nettokaltmiete sei und er insoweit nur seine Kalkulation offen gelegt habe. Der BGH hielt dem entgegen, dass gegen diese Sichtweise schon die erfolgte Berechnung der Kautionssumme spreche. Der Vermieter dürfe seine Kalkulation dem Mieter zwar im Vertrag offenlegen. Es sei jedoch auch im Übrigen nicht ersichtlich, dass die Verwaltungskostenpauschale Teil der Grundmiete sein solle. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 BetrKV würden Verwaltungskosten von den Betriebskosten mit der Folge abgegrenzt, dass diese nicht umlagefähig seien, VIII ZR 254/17.