Eine für Verwalter und Eigentümer positive Entscheidung hat der für Versicherungsfragen zuständige Senat beim BGH unter dem 25.6.08 (IV ZR 233/06) gefällt. In Streit war die Eintrittspflicht der Versicherung geraten. Der Kläger unterhielt seit 1991 bei der beklagten Versicherung eine Allgemeine Wohngebäude Versicherung. Die Immobilie war bis Oktober 1998 durchgehend vermietet. Zur Renovierung wurde sie entmietet und erst zum Verkauf ab Ende 2000 auch wieder zur Vermietung angeboten. Eine Vermietung fand in der Folgezeit jedoch mangels Interesses nicht statt.
Im Dezember/Januar 2001 fiel die Heizung im nicht bewohnten Gebäude aus. Zu dieser Zeit herrschten Temperaturen von bis zu minus 14 Grad Celsius. Erst circa 11 Tage später wurde entdeckt, dass es zu einem Frostschaden an den Heizungswasserrohren mit nachfolgendem Wasserschaden gekommen war. Die Versicherung lehnte eine Schadensdeckung mit der Begründung ab, der Versicherungsnehmer habe seine Obliegenheiten aus dem Versicherungsvertrag verletzt. Bei den vorherrschenden niedrigen Temperaturen hätte der Kläger wenigstens eine halbwöchige Kontrolle durchführen müssen.
Diese Auffassung entsprach auch der herrschenden Auffassung in Lehre und Rechtsprechung. Diese nimmt an, dass sich die dem Versicherungsnehmer obliegende Kontrolldichte danach richtet, den Eintritt von Frostschäden zu verhindern. Dem trat der BGH nun entgegen. Diese Sichtweise sei § 11 Nr. 1 d VGB 88 nicht zu entnehmen, sondern gehöre vielmehr in den Risikobereich des Versicherers. Eine ausgewogene Risikoverteilung zwischen Versicherung und Versicherungsnehmer werde erreicht, wenn der Versicherungsnehmer das Objekt beheize und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise („genügend häufig“) überwache. Die Überwachungsfrequenz bestimme sich dabei nach der Verkehrsanschauung, der Bauart, dem Alter, der Funktionsweise und Fragen der Zuverlässigkeit, der regelmäßigen Wartung und Störanfälligkeit. Die allgemeine Erwägung, dass ungeachtet des sonst störungsfreien Funktionierens abstrakt jede Heizung trotz ausreichender Wartung und Kontrolle jederzeit aufgrund irgendwelcher Defekte ausfallen könne, habe für die Bestimmung der Kontrollintervalle keine Bedeutung.