Widerspruchsrecht des Mieters gegen Eigenbedarfskündigung

Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seiner Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB vom Vermieter verlangen.

Mit einer derartigen Konstellation setzen sich zwei Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22.5.2019 auseinander (VIII ZR 167/18 und VIII ZR 180/18). Beim letztgenannten, 40 Seiten starken Urteil, hatte der Vermieter kurz zuvor die Wohnung der Mieterin in Berlin gekauft. Die über 80-jährige Mieterin lebte in der 73 m² großen Wohnung mit ihren beiden, über fünfzigjährigen Söhnen bereits über 40 Jahre; sie war an Demenz erkrankt. Der Erwerber lebte mit einer Frau und zwei kleinen Kindern in einer 57m² großen Wohnung in Berlin. Im Rahmen der Besichtigung der Wohnung erklärte er auf die Frage der Maklerin auch gegenüber der Mieterin, dass er nicht beabsichtige, die Wohnung selbst zu nutzen.

Tatsächlich kündigte er die Wohnung mit Anwaltsschreiben vom 22.1.2016 wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Der neue Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht wies die Klage auf die Berufung der Mieterin ab und entschied zudem, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieterin auf unbestimmte Zeit verlängere, §§ 574, 574a BGB.

Das Landgericht Berlin führte in den Urteilsgründen des Berufungsurteils aus, dass die Kündigung vom 22.1.2016 das Mietsverhältnis beendet habe. Der Vermieter habe eine wirksame Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er lebe in der kleinen Wohnung in einer prekären Wohnsituation, die sich mit dem Heranwachsen seiner Kinder noch weiter verschärfen werde. Bei der Gewichtung und Würdigung dieser Interessen im Vergleich mit den vorgebrachten Härtegründen der Mieterin würden letztere überwiegen. Die Mieterin sei aufgrund der langen Mietdauer in der näheren Umgebung und der Wohnung stark verwurzelt. Aufgrund des vorliegenden ärztlichen Attestes sei zudem anzunehmen, dass sich die Demenzerkrankung aufgrund eines Umzugs verschlechtern würde.

Die Revision des Vermieters zum Bundesgerichtshof hatte Erfolg. Die Mietrichter führten im Urteil vom 22.5.2019 aus, dass das Berufungsgericht die Härtegründe nicht hinreichend beleuchtet hätte. Dem Urteil sei schon nicht zu entnehmen, ob die Härtegründe nur im Zusammenwirken die besondere Härte erfüllen würden oder jeder Aspekt für sich genommen schon die besondere Härte schaffen würde.

Daneben habe es das Gericht verabsäumt, tragfähige Feststellungen zum Umfang und den Auswirkungen der von der Mieterin geltend gemachten Erkrankung zu treffen. Nur so könne das Gericht feststellen, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lasse. Das Gericht habe sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur ein an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug der Mieterin verbunden wären. Dabei sei insbesondere zu klären, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen würden und mit welcher Wahrscheinlichkeit diese einträten (BGH-Urteil vom 15.3.2013, VIII ZR 57/13 – ZIV 2013, 62 und 81). Entsprechende Anforderungen hätten zu gelten, soweit vom Berufungsgericht weiter zur berücksichtigen Faktoren (Alter, Verwurzelung) betroffen seien. Auch hier könne nicht generell angenommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstünden. Ferner müsse von der Mieterin dargelegt werden, dass sie sich ernsthaft und nachhaltig um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht habe, wobei ggf. auch staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien.

Daneben sei auch die Gewichtung der vermieterseitigen Interessen rechtsfehlerhaft erfolgt. Das Gericht habe zu Unrecht berücksichtigt, dass der Vermieter zunächst erklärt habe, die Wohnung nicht für sich nutzen zu wollen. Das Verhalten könne insoweit widersprüchlich sein. Indessen habe das Gericht nicht festgestellt, dass dieses Verhalten negative Folgen für die Mieterin gehabt habe, weil sie sich auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet habe.

Schließlich sei es rechtlich unzutreffend gewesen, eine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses anzunehmen. Das Berufungsgericht habe angenommen, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies träfe nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein – rechtsfehlerfrei auszuübendes – Ermessen eingeräumt habe. Dabei solle im Regelfall vielmehr umgekehrt eine Fortsetzung nur befristet ausgesprochen werden. Vor allem wenn auf Vermieterseite ein dringender Wohnbedarf bestünde, bedürfe es einer besonders sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit angeordnet werden solle.

Da das Berufungsgericht zahlreiche tatsächliche Feststellungen für eine rechtsfehlerfreie Entscheidung nicht getroffen hatte, verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an das Landgericht Berlin, VIII ZR 180/18.