Widerruflichkeit der Genehmigung nach § 12 WEG (Verwalterzustimmung)

In der Teilungserklärung kann geregelt werden, dass die Veräußerung des Sondereigentums von der Zustimmung eines Dritten, zumeist des Verwalters abhängig gemacht werden kann. Diese im Gesellschaftsrecht in der Satzung als „Vinkulierung“ bezeichnete Verfügungsbeschränkung hat hier wie da den Sinn, den Eintritt unerwünschter neuer Mitglieder zu verhindern.

Zwei Wohnungseigentümer im Gerichtssprengel Viechtach (Bayern), denen gemeinsam vier Wohnungen gehörten, verkauften diese 2016. Die Teilungserklärung forderte für den Verkauf eben jene Zustimmung nach § 12 WEG, die der WEG-Verwalter zunächst auch erteilte. Nach Beurkundung des Verkaufs und Eintragung der Auflassungsvormerkung widerrief der Verwalter wieder seine Genehmigung gegenüber dem beurkundenden Notar und gegenüber dem Grundbuchamt. Letzteres sah sich veranlasst, im Rahmen einer sog. Zwischenverfügung das Fehlen der Verwalterzustimmung zu monieren. Die Verkäufer legten Beschwerde zum OLG München ein, die unter Zulassung der Rechtsbeschwerde zurück gewiesen wurde.

Die Zulassung nutzten die Verkäufer, um den Streitfall dem Bundesgerichthof zu unterbreiten, der mit Beschluss vom 6.12.2018 entschied. Zutreffend ist nach Auffassung des Karlsruher Bundessenates, dass ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten ist. Die Veräußerung sei nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden sei.

Sei die Zustimmung – wie hier – vom Verwalter zu erklären, sei die Zustimmungserklärung in beglaubigter Form (§ 29 GBO) sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat nach § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen, vgl. BGH-Beschluss vom 11.10.2012, V ZB 2/12 – ZIV 2012, 77.

Dabei bedarf nach Auffassung des BGH nicht nur das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag, § 433 BGB), sondern auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Übereignung bzw. Auflassung, §§ 873, 925 BGB) einer Genehmigung. Die Frage war nach Auffassung des BGH nur einheitlich für beide Geschäfte zu beantworten. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass das Verpflichtungsgeschäft wirksam sei, es aber vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden könne, weil die Zustimmung für die Erfüllung durch Verfügungsgeschäft versagt würde. Sinn und Zweck der Regelung erforderten es daher, dass die Zustimmung nur bis zum Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts widerrufen werden könne. Erfahre der Zustimmungsberechtigte erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages von besonderen Umständen, die eine Versagung erforderlich gemacht hätten, sei der Verkäufer schutzbedürftiger, seine eingegangene Verpflichtung auch erfüllen zu können. Daher sei vom Vertragsschluss an die Zustimmung zur Veräußerung nicht mehr widerruflich, V ZB 134/17.