WEG-Verbandskompetenzen in Bezug auf MaBV-Bürgschaften

Im Urteil vom 12.4.07 (VII ZR 50/06) verwertete der BGH die Feststellungen in der Entscheidung vom gleichen Tage zur Zuständigkeit des WEG-Verbandes bei Gewährleistungsklagen. Dieser Fall lag insoweit anders, als dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bürgen gerichtlich vorging.

Die Bürgin hatte Bürgschaften nach der MaBV für den zwischenzeitlich insolventen Bauträger gestellt. Aus steuerlichen Gründen hatte der Bauträger die Variante über Kaufpreisvorauszahlung gegen Gestellung einer MaBV-Bürgschaft bei einem Teil der Käufer gewählt, andere wiederum hatten nach Baufortschritt gezahlt.

Auch in diesem Fall musste sich der BGH dazu positionieren, ob die dem einzelnen Käufer sicherungsweise gestellte Vollmacht auch vom Verband klageweise durchgesetzt werden kann. Diese Möglichkeit sah der VII. Senat im Wege einer Ermächtigung (gewillkürte Prozessstandschaft) als gegeben an. Eine gesetzliche Prozessstandschaft wie etwa bei der Kostenvorschussklage sahen die Karlsruher Richter jedoch nicht. Die Bürgschaftsansprüche seien nicht Teil des Verwaltungsvermögens oder diese direkt betreffenden Ansprüche. Da aber die Gelder zum Zwecke der Mangelbeseitigung genützt würden und so indirekt dem Verwaltungsvermögen zugutekämen, sei eine gewillkürte Prozessstandschaft möglich. Der klagende Verband habe auch ein eigenes Interesse an Stelle des einzelnen Eigentümers zu klagen. Denn für sie sei es nahe liegend und zweckmäßig, die einzelnen Bürgschaftsansprüche in ihrer Hand zu bündeln und eine Zahlung direkt an sich zu erreichen.

Ferner stellte das Gericht fest, dass zwar der einzelne Wohnungseigentümer den vollen Anspruch auf ein mangelfreies Gemeinschaftseigentum habe und diesen Anspruch auch gegen den Bauträger geltend machen könne. Dieser Umfang ergebe sich jedoch nicht für die Haftung des MaBV-Bürgen. Dieser sichere vorrangig das Vorauszahlungsrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers ab, wozu auch Kostenvorschussansprüche wegen nicht beseitigter Mängel gehörten. Jedoch soll das Vorauszahlungsrisiko nur insoweit abgesichert werden, als es den Käufer tatsächlich trifft. Daher geht der Senat davon aus, dass der Bürge nur in Höhe des auf den Käufer entfallenden Anteils am Miteigentum hafte (das entspricht der Höhe der Sonderumlage, wenn die Gemeinschafter insgesamt keine durchsetzungsfähigen Ansprüche mehr hätten).

Schließlich wandte der Bürge zu seiner Verteidigung noch ein, dass die Kaufpreise einzelner Käufer teilweise noch nicht vollständig bezahlt worden seien (die Einreden des Schuldners stehen dem Bürgen nach § 404 BGB auch zu). Die Klägerin (der Verband) wandte hiergegen Aufrechnung mit Kostenvorschussansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein. Diese Aufrechnung erklärte der BGH für unzulässig. Es entspräche der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass der einzelne Wohnungseigentümer den Kostenvorschussanspruch zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zwar selbständig geltend machen könne; er könne die Leistung jedoch nicht an sich, sondern nur an die Gemeinschaft fordern. Insofern stünde dem Käufer gar kein eigener Anspruch zu, mit dem die Klägerin (als Prozessstandschafterin sozusagen in Vertretung für den einzelnen Käufer) hätte aufrechnen können.