WEG – Verband als Kläger bei Gewährleistungsklage

Vorab (ZIV 2/2007) gab es schon eine Presseerklärung zum Urteil des BGH zur Frage, ob der Verband rechtlich in der Lage ist, klageweise gegen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum vorzugehen. Nunmehr liegt das insoweit bestätigende Urteil mit Gründen vor.

Nach dem Urteil vom 12.4.07 (VII ZR 236/05) kann der Verband der Wohnungseigentümer eine Klage auf Kostenvorschuss einreichen. Damit schloss sich der für Bausachen zuständige VII. Senat der Rechtsauffassung des V. Senates hinsichtlich der Frage der Teilrechtsfähigkeit der WEG an. Obgleich die Gewährleistungsansprüche aufgrund des geschlossenen Kaufvertrages dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehen, bestätigte der BGH, dass die Gemeinschaft die Durchsetzung dieser Rechte zu gemeinschaftlichen Angelegenheit machen könne. Hierzu erforderlich sei ein Beschluss nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG. Hierauf gründend würde dann der Verband in gesetzlicher Prozessstandschaft klagen.

Im Urteil wird indessen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Verband nicht alle Mangelansprüche exklusiv an sich ziehen könne. Der Erwerber könne vielmehr die Ansprüche auf großen Schadenersatz oder Wandlung bzw. Rücktritt selbständig geltend machen. (vgl. Urteil vom 27.7.06 – ZIV 2006, 78). Auch der Anspruch auf Kostenvorschuss könne vom einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, wenn er nur Leistung nicht an sich, sondern an die Gemeinschaft verlange. Indessen gäbe es Bereiche, die exklusiv der Gemeinschaft zustünden, da sie ein eigenständiges Vorgehen eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht zuließen, so etwa das Recht auf Minderung und auf kleinen Schadenersatz. Klar festgestellt wird ferner, dass ein entsprechender Beschluss zu einem gemeinschaftlichen Vorgehen, individuelles Vorgehen einzelner Eigentümer ausschließe.

Interessant ist auch die Feststellung, dass der Verband – nach entsprechender Ermächtigung in einem Beschluss – auch ermächtigt sein soll, Mängel am Sondereigentum in gewillkürter Prozessstandschaft klageweise geltend zu machen.

Voraussetzung hierfür sei, dass die Ansprüche in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentümers stünden. Es bestehen nach dem BGH ausdrücklich keine Bedenken gegen eine Ermächtigung neben den Mängeln am Gemeinschaftseigentum auch solche wegen Mängeln des Sondereigentums zu verfolgen.

Schließlich befasste sich der VII. Senat noch mit einer interessanten verjährungsrechtlichen Frage. Nach der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens hatte der Anwalt einen Mahnbescheid über 1 Mio. DM beantragt, gegen den Widerspruch eingelegt wurde. Erst viel später, nämlich rund 14 Monate später forderte der Anwalt den Bauträger zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung auf. Zum Zeitpunkt des Erlasses des Mahnbescheides gab es mithin noch gar keine auf Geldzahlung gerichtete Forderung, sondern nur auf Beseitigung der Mängel. Dies schade nicht, so der VII. Senat; es genüge, dass sämtliche Voraussetzungen des Klageanspruchs zum Ende der mündlichen Verhandlung vorlägen (Das ist der Fall, wenn in letzter Tatsacheninstanz der letzte Termin endet). Der Schluss der mündlichen Verhandlung war denn auch noch nicht eingetreten, als der BGH ausurteilte, weil er die Sache zurück an das Berufungsgericht verwies. Eine Frage hinsichtlich der Verjährung war nämlich ungeklärt geblieben. Der Mahnbescheid trug als Grund der Forderung nur die Angabe „Gewährleistungsmängel am Gemeinschaftseigentum“. Das sei indessen grundsätzlich zu unbestimmt, weil die Mängel nicht individualisiert bezeichnet seien. Entweder müssten sich aus den Angaben des Mahnbescheides die Forderungen konkret ergeben (etwa durch Bezugnahme auf ein bestimmtes Gutachten), oder es müsse für den Empfänger des Mahnantrages sonst wie klar und eindeutig sein, wegen welcher Mängel welche Forderungen geltend gemacht würden.