Verwalterhaftung: BGH formuliert strenge Anforderungen an den WEG-Verwalter

Nun ist amtlich, was die Instanzgerichte schon seit längerer Zeit ähnlich formulierten. Es ist die Aufgabe des Verwalters, die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen zu organisieren. Ein Wohnungseigentümer im Gerichtssprengel des Amtsgerichtes Leipzig musste feuchte Wände in seiner Einheit schon im Rahmen der Abnahme gegenüber der Bauträgerin monieren. Der Geschäftsführer der Bauträgerin ließ sich 2006 als WEG-Verwalter bestellen. 2011 beschlossen die Wohnungseigentümer den Sachverständigen „P“ mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums in Hinblick auf verbliebene Mängel zu beauftragen. Der Sachverständige stellte in einer Wohnung tatsächlich feuchte Wände fest und empfahl „dringend weiterführende Untersuchungen“. Bei einer Eigentümerversammlung im Januar 2012 erklärte die Bauträgerin – vertreten durch ihren Geschäftsführer – in Personalunion auch WEG-Verwalter – die Mängel aus dem Gutachten des Sachverständigen „P“ bis August des Jahres zu beseitigen. Im November teilte die Bauträgerin die Beseitigung der Mängel mit. Als Mangelursache wurde mitgeteilt, dass der falsche Putz verwandt worden sei.

Mutmaßlich aufgrund neuer Mangelsymptome beauftragte der Wohnungseigentümer der betreffenden Wohnung im Jahr 2014 einen anderen Sachverständigen mit einem neuen Gutachten. Der Sachverständige „W“ erklärte die Wohnung für unbewohnbar und teilte mit, dass die Ursache der feuchten Wände in einer nicht funktionierenden Gebäudeabdichtung zu finden sei. Im Dezember 2014 wurde der Verwalter abberufen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft schloss mit der Bauträgerin im August 2015 einen Vergleich, wonach die Mängel im Gemeinschaftseigentum mit einer Geldabfindung von 100.000 € abgegolten sein sollten. Damit war die Gemeinschaft befriedigt, nicht aber der Eigentümer der betreffenden Wohnung.

Der Wohnungseigentümer verlangte vom Verwalter Schadensersatz für seine persönlichen Schäden in Gestalt von Schäden in der Wohnung sowie für die Anmietung einer Ersatzwohnung von März 2015 bis Oktober 2016 sowie Gutachter- und Rechtsanwaltskosten. In Summe belief sich die Forderung auf knapp 30.000 €. Der Verwalter erhob die Einrede der Verjährung. In § 8 seines Verwaltervertrages war geregelt, dass Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter nur innerhalb von 2 Jahren ab Entstehung geltend gemacht werden können.

Die Klage des Wohnungseigentümers blieb in den ersten beiden Instanzen ohne Erfolg. Der V. Zivilsenat hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit mit Urteil vom 19.7.2019 zurück an das Landgericht Dresden. Die Bundesrichter vertraten im Urteil die Auffassung, dass mit der vom Berufungsgericht formulierten Begründung eine Haftung des Verwalters nicht verneint werden könne. Es sei vielmehr nicht auszuschließen, dass eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag gegeben sei.

Gleichwohl der Verwaltervertrag zwischen dem teilrechtsfähigen Verband und dem Verwalter geschlossen werde, könnten einem Wohnungseigentümer eigene Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters zustehen, weil es sich um einen sogenannten Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (der Wohnungseigentümer) handele, vgl. BGH-Urteil vom 8.2.2019, V ZR 153/18 – ZIV 2019, 30; BGH-Beschluss vom 7.7.2016, V ZB 15/14 – ZIV 2016, 85.

Zu den Pflichten des Verwalters gehöre es, die Beschlüsse zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vorzubereiten und dabei verschiedene Handlungsoptionen aufzuzeigen. Dabei habe er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen. Zu den formulierten Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehöre es ferner, die Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen (vgl. BGH-Urteil vom 18.2.2011, VZ 197/10 – ZIV 2011, 7). Notwendig sei dafür u.a. die Prüfung, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien; für ihn erkennbare Mängel müsse er dabei berücksichtigen. Sei für ihn erkennbar, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben seien, müsse er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung veranlassen (vgl. BGH-Urteil vom 8.6.2018, V ZR 125/17 – ZIV 2018, 62). Hierzu erforderlich sei eine Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie die Ladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung, um so auf eine sachgerechte Beschlussfassung hinzuwirken.

Diese Pflichten habe der Verwalter nicht erfüllt. Für ihn habe konkreter Anlass bestanden, an der Beseitigung des Mangels zu zweifeln. Der Sachverständige „P“ habe in seinem Gutachten 2011 dringend weitergehende Untersuchungen empfohlen.

Er ging daher davon aus, dass tiefergreifende Ursachen den Mangel der feuchten Wände geschaffen hätten. Der Verwalter habe daher nicht auf die Aussage der Bauträgerin vertrauen dürfen, dass die Mängel im falschen Putz begründet seien. Vielmehr habe er diese Aussage zum Anlass nehmen müssen, das weitere Vorgehen vorzubereiten und bestehende Handlungsoptionen unter Berücksichtigung der Aussage des Sachverständigen „P“ aufzuzeigen. Hierauf konnte der Verwalter auch nicht verzichten, weil die Wohnungseigentümer von ihm umfassend unterrichtet worden seien. Unerheblich sei insoweit die potentielle Kenntnis der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Tatsachen aus denen sich die Anhaltspunkte für das Fortbestehen des Mangels ergaben. Es sei nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern die des Verwalters, zu überprüfen, ob sämtliche in einem Gutachten festgestellten Mängel durch die Bauträgerin entsprechend ihrer Ankündigung beseitigt wurden. Die Wohnungseigentümer dürften sich auf die Erfüllung dieser Pflichten verlassen.

Auf den Anspruch des Wohnungseigentümers sei nicht durch den nachfolgend gefassten Entlastungsbeschluss verzichtet worden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehle die Beschlusskompetenz auf Ansprüche wegen Schäden am jeweiligen Sondereigentum zu verzichten (vgl. BGH-Urteil vom 28.2.2018, V ZR 101/16 – ZIV 2018, 46).

Als völlig unerheblich wertete der BGH den Interessenkonflikt, in dem sich der Geschäftsführer der Bauträgerin als WEG-Verwalter befunden habe. Diese Interessenkollision beschränke weder die Ansprüche der Wohnungseigentümer, noch sei es dem Verwalter gestattet, diesen Konflikt zu Lasten der Wohnungseigentümer aufzulösen.

Ob die Ansprüche des Wohnungseigentümers verjährt sind, konnte der Bundesgerichtshof indessen nicht abschließend klären, so dass der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde. Nach § 309 Nr. 7 BGB stelle die im Verwaltervertrag vorgenommene Abkürzung der Verjährungsfrist eine Haftungsbeschränkung dar, indem sie auch die Haftung für die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit bzw. auch für grob fahrlässig begangene Pflichtverletzungen mittelbar erleichtere. Das Berufungsgericht hatte – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht untersucht, ob ein vorformuliertes, vom Verwalter gestelltes Vertragsmuster vorliegt. Dies ist nun nachzuholen. Bejahendenfalls, ist die Verjährungsabkürzung unwirksam, andernfalls wirksam. Auch die im Vertrag formulierte salvatorische Klausel könnte an der Unwirksamkeitsfolge nichts ändern, da sie nach der Rechtsprechung des BGH ihrerseits unwirksam ist (vgl. BGH-Urteil vom 26.3.2015, V ZR 92/14 – ZIV 2015, 36), V ZR 75/18.

Begriffe: Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) – Begleitinformation zur nachfolgenden Entscheidung

Das öffentliche Baurecht dient auch dazu, die Intensität der baulichen Nutzung eines Grundstücks zu beschränken, damit die städtische Bebauung nicht überbordend und optisch erdrückend wird. Vorn anstehen zwei Nutzungsfaktoren, mit denen die maximal zulässige Bebauung begrenzt wird. Zum einen gibt es die Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO). Diese legt fest, welcher prozentuale Flächenanteil eines Grundstücks von der baulichen Nutzung frei bleiben muss, und wie viel überbaut werden darf. Ein Grundstück mit einer Grundflächenzahl (kurz: GRZ) von 0,3 und einer Fläche von 1000 m² darf etwa mit einem Gebäude bebaut werden, das 300 m² Grundfläche einnimmt. Nun könnte der Bauherr ein eingeschossiges Gebäude mit einer Fläche von 300 m² errichten oder drei Geschosse mit einer Gesamtfläche von 900 m² errichten. Um diesbezüglich eine weitere Begrenzung vorzunehmen, ist die sogenannte Geschossflächenzahl (kurz: GFZ) gesetzlich geschaffen worden, § 20 BauNVO. Sie gibt an, in welchem prozentualen Verhältnis die Grundstücksfläche zu allen Vollgeschossen (ohne Keller und Dachgeschoss) stehen darf. Eine GFZ von 0,6 des vorerwähnten Grundstücks mit einer Fläche von 1000 m² erlaubt mithin Vollgeschosse mit einer Gesamtfläche von 600m² zu errichten. Der Bauherr könnte auf dem Grundstück mit der GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 ein Gebäude mit einer Grundfläche von 300 m² und zwei Vollgeschossen errichten oder zwei Gebäude errichten, die eine Grundfläche von 100 m² haben und jeweils drei Vollgeschosse aufweisen.