Verwalterhaftung bei Schäden am Sonder- und am Gemeinschaftseigentum

Mit der Verwalterhaftung bzw. der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Eigentümern befasste sich das OLG Hamm im Beschluss vom 3.1.2008 (ZWE 2008, 133). In einer Wohnungseigentumsanlage hatte es gebrannt. Bei dem Brand kam es zu Beschädigungen am Gemeinschafts- und am Sondereigentum. Der WEG-Verwalter organisierte die Reparaturen, beauftragte Handwerksunternehmen und leitete deren Rechnungen dem Versicherer zur Bezahlung zu.

Zwei Eigentümer verlangten schließlich vom WEG-Verwalter bzw. klageweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz. Angeblich seien die mit den Handwerkerrechnungen abgerechneten Werkleistungen mit einem Volumen von rund 6.500 € in ihrer Wohnung nur in einem Gegenwert von knapp 1.300 € erbracht worden. Wenn der Verwalter die Leistungen der Unternehmen im Sondereigentumsbereich überprüft hätte, hätte er auch keine Zahlungsfreigabe gegenüber der Versicherung erklärt.

Das OLG Hamm erkannte einen entsprechenden Schaden bei den Eigentümern an. Sie hätten demnach einen Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen einer Pflichtverletzung aus einem Treuhandverhältnis. Dieses Treuhandverhältnis bestehe zwischen den Sondereigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe einen Gebäudeversicherungsvertrag für fremde Rechnung im Sinne von §§ 74 ff VVG (Nach VVG n.F. (ab 1.1.2008) §§ 43 VVG ff inhaltsgleich geregelt) abgeschlossen. Um eine Fremdversicherung im Sinne dieser Regelungen handele es sich, soweit die Versicherung das Sondereigentum der einzelnen Miteigentümer mit umfasse (OLG Köln r+s 2000,250).

Der einzelne Wohnungseigentümer sei in diesem Rahmen lediglich Mitversicherter (OLG Frankfurt r+s 2007, 21), der den materiell-rechtlich ihm zustehenden Versicherungsanspruch nur mit Zustimmung des Versicherungsnehmers, also der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Versicherer geltend machen könne (§§ 76 VVG, 12 Abs. 2 VBG 88). Insoweit sei in der Rechtsprechung anerkannt (BGHZ 65, 260), dass § 76 VVG dem Versicherungsnehmer das Verfügungsrecht über die Rechte des Versicherten aus dem Versicherungsvertrag nur zu treuen Händen einräumt. Dieser (WEG) sei verpflichtet, den ihm nicht zustehenden Entschädigungsanspruch einzuziehen und dann an den Versicherten auszukehren (BGH NJW 1991, 3091). Wenn die Verwalterin also nicht nur den Schaden am Gemeinschaftseigentum, sondern auch am Sondereigentum abwickle, sei sie verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Entschädigungsbetrag in die Hände der Sondereigentümer gelange. Vor der Weiterleitung der Rechnung hätte die Verwalterin somit eine Weisung der Sondereigentümer abwarten müssen. Das sei nicht geschehen. Diese Pflichtverletzung sei der Wohnungseigentümergemeinschaft über § 278 BGB zuzurechnen, da die WEG-Verwalterin insoweit Erfüllungsgehilfin der Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte sich der Gefahr der Haftung entziehen können, indem sie ihre Einwilligung gegenüber den Sondereigentümern erteilt hätte, wonach diese ihre Ansprüche hinsichtlich des Sondereigentums selbständig gegenüber dem Versicherer geltend machen können.