Vertretungszusatz bei Unterzeichnung eines befristeten Gewerbemietvertrages

Mit den Formerfordernissen nach § 550 BGB für befristete Mietverträge setzte sich der BGH erneut im Urteil vom 7.5.08 auseinander (XII ZR 69/06). 1990 vereinbarten die Mitglieder einer Anwaltssozietät, dass die Ehefrauen der Partner ein benachbartes Haus kaufen sollten, um es anschließend der Kanzlei zu vermieten. Dabei sollte jede Ehefrau ein Stockwerk als Wohnungseigentum erwerben. Zur Absicherung aller Beteiligten wurde der Mietvertrag auf 20 Jahre bis zum Jahr 2010 abgeschlossen. In der weiteren Folge änderte sich die Soziierung und die Befristung geriet in Streit. Die Anwaltssozietät meinte, die Befristungsabrede verstoße gegen das gesetzliche Formerfordernis, weil nicht die Ehefrau eines der Sozien für die Vermieterseite unterzeichnet habe, sondern der Sozius selbst quasi als Mieter und in Vertretung für seine Ehefrau als Vermieter. Ferner der Mietvertrag war nicht mehr auffindbar wurde nach der Beweisaufnahme der Vorgerichte davon ausgegangen, dass diese Unterzeichnung ohne Vertretungszusatz (i.V.) erfolgt sei.

Der BGH ging davon aus, dass die Schriftform gewahrt sei. Soweit eine Personenmehrheit auf Mieter- und/oder Vermieterseite vorläge, müsse die Unterschrift einzelner eindeutig erkennen lassen, ob diese nur für sich handeln oder auch im Auftrag ihrer Mitvertragspartner, so der BGH.

Denn nur so könne an Hand der Urkunde entschieden werden, ob der Vertrag zustande gekommen sei oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die letzte Vertragspartei unterzeichnet habe. Entsprechende Feststellungen habe der BGH bereits für die Gesellschafter einer GbR (BGH NJW 2004, 1103 – XII ZR 134/02) und für die Mitglieder einer Erbengemeinschaft (BGH NJW 2002, 3389 XII ZR 187/00) entschieden. Ein Vertretungszusatz sei darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) aufträten, von denen nur eine den Vertrag unterzeichnen würde.

Der Vertretungszusatz sei aber dann nicht erforderlich, wenn anderweitig hinreichend bestimmt sei, dass eine Vertretung erfolgt sei. Das sei dann der Fall, wenn eine einzige natürliche Person von einer anderen Person vertreten würde. Dann bedürfe es auch keines Vertretungszusatzes. Denn mit der Unterschrift unter der Linie, die mit „Mieter“ oder „Vermieter“ gekennzeichnet sei, mache der Vertreter hinreichend deutlich, dass er die einzelne Person vertreten wolle. Gleiches gelte im Falle einer GmbH.