Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben in der WEG-Abrechnung

In der Rechtsprechung (z.B. OLG Hamm, ZMR 2001, 1001) wird die Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben kritisiert, weil hierdurch der WEG-Hausgeldabrechnung zusätzlich die notwendige Transparenz genommen wird. Das LG Frankfurt/Main hat mit Urteil vom 28.6.2018 (2-13 S 97/17) sich anders positioniert. Die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH war erfolglos (BGH-Beschluss vom 7.2.2019, V ZR 190/18).

Die Verwalterin hatte in der Jahresabrechnung zwei Gutschriften der Wasserwerke nicht als Einnahmen aufgeführt, sondern mit Wasserkosten verrechnet. Die gegen den Abrechnungsbeschluss gerichtete Anfechtungsklage hatte vor dem AG Marburg Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten kassierte das Frankfurter Landgericht das vorgerichtliche Urteil und wies die Klage ab. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sei nicht zu beanstanden. Die Abrechnung könne auch nicht insgesamt ungültig sein, sondern lediglich hinsichtlich der Abrechnungsposition „Wasser“.

Grundsätzlich sei eine Saldierung unzulässig, die eine Vermengung von Einnahmen und Ausgaben schaffe und sich damit negativ auf die Übersichtlichkeit der Abrechnung auswirke. Ein solcher Fehler tangiere allerdings nicht den Abrechnungsbeschluss, weil die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung hierunter nur geringfügig leide. Da es zulässig sei, in den Jahresabrechnungen verschiedene Ausgabenpositionen zusammen zu fassen, müsse der Eigentümer zur Nachvollziehbarkeit dieser Sammelpositionen Belegeinsicht nehmen. Nichts anderes könne daher für die Verrechnung mit Gutschriften gelten, da der Aufwand insoweit kein anderer sei. Die Abrechnung sei daher auch bei einer Verrechnung aus sich selbst heraus verständlich.