Vermieterpflichten bei Mietwohnungskauf nach Mieterauszug in Bezug auf Kaution

Mit der personalen Abgrenzung der Vermieterpflichten beim Eigentumswechsels einer vermieteten Wohnung (hier: Zuschlag im Wege der Versteigerung) hat sich der BGH im Urteil vom 4.4.07 (VIII ZR 219/06) nochmals dezidiert auseinandergesetzt.

Dabei gab es vorliegend die Besonderheit, dass zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels das Mietverhältnis bereits beendet war und der Mieter auch schon ausgezogen war. Einzig die Kaution war noch nicht abgerechnet. Es entbrannte ein Streit darüber, ob der neue Eigentümer auch insoweit noch in die Pflicht zur Abrechnung und Aus kehr der Kaution eintreten würde.

Nach §§ 566, 566a BGB tritt der Erwerber von Wohnraum in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese Regelung analog auch auf den Fall anzuwenden, dass zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels das Mietverhältnis zwar schon beendet ist, der Mieter aber die Wohnung noch nicht geräumt hat. Der Erwerber tritt dann in das mietrechtliche Abwicklungsverhältnis ein (BGHZ 72, 147).

Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig.

Nach der Rechtsprechung des BGH stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu. Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskehrung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des sogenannten Fälligkeitsprinzips hat der BGH in diesen Fällen aus Gründen der Praktikabilität abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeitraum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung eines Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages berechtigt sein (BGH NJW 2004, 851).

Auch in dem hier zur Entscheidung stehenden Sachverhalt hat der BGH von der Anwendung des Fälligkeitsprinzips abgesehen. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe würden es rechtfertigen, den Erwerber in ein noch bestehendes Abwicklungsverhältnis hinsichtlich der Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. Ist somit das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, wenn der Erwerber Eigentum erwirbt, bleiben alle Aufgaben und Pflichten der Kautionsabrechnung beim Alt-Vermieter.