Verjährungsbeginn für § 548 BGB bei Vermieterwechsel

Die Verjährungsregelung in § 548 BGB beschäftigte einmal mehr den BGH (vgl. BGH Urteile vom 22.2.06 und 15.3.06, ZIV 2006, S. 40, 41). Im nunmehr zur Entscheidung anstehenden Fall machte der Mieter Ansprüche gegen seinen ehemaligen Vermieter geltend. Dieser war durch den Verkauf der Immobilie aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und der Erwerber kraft gesetzlicher Anordnung in das Mietverhältnis eingetreten (§ 566 BGB). Noch zur Zeit des Mietverhältnisses mit dem Verkäufer verlangte der Mieter von seinem Vermieter den Ersatz bestimmter Aufwendungen. Der verklagte Vermieter lehnte dies ab und teilte dabei auch mit, dass er die Immobilie verkauft habe. Am 21.2. wurde der Erwerber im Grundbuch eingetragen. 6 Monate und einen Tag später reichte der Mieter Klage beim Amtsgericht ein. Der vormalige Vermieter berief sich in den ersten zwei Instanzen erfolgreich auf die Einrede der Verjährung.

Der BGH sah dies nicht so. Abzustellen sei auf den Rechtserwerb durch Eintragung im Grundbuch. Die sechsmonatige Frist in § 548 Abs. 2 BGB beginne aber nicht schon mit der Eintragung zu laufen, sondern erst mit der Kenntnis des Mieters von der Grundbuchumschreibung. Es genüge nicht die Kenntnis des Verkaufes, denn hierauf komme es nicht an, da der Vertragseintritt erst mit Eigentumsumschreibung erfolge. Der Rechtsstreit ist jedoch noch nicht beendet, da die sogenannten Tatsacheninstanzen (beim BGH werden nur Rechtsfragen geklärt) nicht festgestellt hatten, wann der klagende Mieter Kenntnis von der Eigentumsumschreibung erlangt hat. Die Sache wurde daher an die Vorinstanz zurückverwiesen. Von den Feststellungen des Berufungsgerichtes wird es dann letztlich abhängen, ob der Mieter gewinnt oder doch alle drei Instanzen verliert. (Urteil vom 28.5.08, VIII ZR 133/07)