Nach einem Beschluss des BGH vom 14.8.08 ist die Räumungsvollstreckung unzulässig, wenn nicht alle Besitzer der Mietsache im Titel benannt sind. Das gelte auch dann, wenn der Verdacht bestünde, dass dem Dritten nur Besitz an den Räumlichkeiten eingeräumt wurde, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln (I ZB 39/08).
Der Vermieter betrieb nach der Titulierung die Zwangsräumung eines Hotels gegen die gewerblichen Mieter. Dagegen wandte sich ein Dritter mit der Begründung, er habe das ganze Hotel im Wege der Untermiete angemietet. Der Gerichtsvollzieher stellte die Zwangsvollstreckung ein. Hiergegen wandte sich der Vermieter mit Rechtsmitteln, die schließlich bis zum BGH eingelegt wurden. Der Vermieter meinte, der Einwand sei unzulässig, weil sonst Missbrauch Tür und Tor geöffnet sei. Die Mieter könnten andernfalls durch immer neue Untermieter jede Zwangsvollstreckung vereiteln.
Der BGH bestätigte diese Sichtweise nicht. Selbst wenn der Mieter zur Herausgabe verpflichtet sei, weil das Mietverhältnis beendet sei, könne er noch zulässig ein Untermietverhältnis begründen, welche die Vollstreckung unmöglich mache.
Billigkeitserwägungen könnten nicht rechtfertigen, die Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung außer Acht zu lassen. Es komme nicht darauf an, ob der Untermieter gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoße, weil er sich auf ein tatsächlich nicht bestehendes Untermietverhältnis mit dem Schuldner berufe, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Der Gerichtsvollzieher sei überfordert, wenn er sich bei der Vollstreckung nicht allein auf den ihm vorliegenden Titel verlassen könne, sondern daneben materiell- rechtliche Erwägungen zur Frage des Besitzrechts der im Titel nicht benannten, aber den Besitz tatsächlich innehabenden Personen anzustellen habe. Der Gerichtsvollzieher habe nicht das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich wie der Besitz erlangt worden sei. Sodann habe er nur noch zur prüfen, ob sich die Räumungsverpflichtung nach dem vom Gläubiger beigebrachten Titel gegen den von ihm festgestellten Besitzer der Mietsache richte. Sei das der Fall, könne er vollstrecken, andernfalls nicht. Eine weitergehende Prüfung sei den Gerichten im Rahmen des Erkenntnisverfahrens vorbehalten.