Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Entlastung für Vermieter

Eine für Vermieter sehr positive Entscheidung fällte der VIII. Zivilsenat beim BGH mit zwei Urteilen vom 8.7.2020. Die Mieter hatten jeweils eine nicht renovierte Wohnung übernommen. Im Mietvertrag war die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Dem einen Urteil (VIII ZR 163/18) lag die Berufungsentscheidung des Landgerichts Berlin vom 2.5.2018 zugrunde. Der Mieter hatte einen Kostenvorschuss in Höhe von rund 7.300 € zur malermäßigen Instandsetzung der Wohnung eingeklagt, nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, die Wohnungen zu renovieren. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin führte im Urteil aus, dass sich die Sollbeschaffenheit der Wohnung nach dem Zustand richte, den die Wohnung 2002 (unrenoviert) hatte. Dieser Zustand sei der vertragsgerechte Sollzustand. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führe dazu, dass dem Vermieter auch insoweit die Instandhaltungslast träfe. Allerdings sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Kosten für ein Streichen der Wohnung zu bezahlen, weil dies zu einer deutlichen Verbesserung führen würde, die vertraglich nicht geschuldet sei. Diese Verbesserung schulde der Vermieter nicht. Die Wohnung habe sich in der 14 – jährigen Nutzung weiter verschlechtert. Allerdings komme es auf graduelle Verschlechterungen nicht an. Vielmehr sei der allgemeine Mangelbegriff anzuwenden.

Der Vermieter schulde danach eine Verbesserung des Dekorationszustandes erst dann, wenn die Arbeiten notwendig würden, um Substanzschäden an der Mietsache vorzubeugen. Dafür sei nichts ersichtlich. Die hiergegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg, wenn auch nicht in dem vom Mieter erwünschten Umfang. Der BGH bestätigte nämlich das Landgericht in der Ansicht, dass der Vermieter keine Verbesserung des Dekorationszustandes gegenüber dem Zustand der Anmietung schulde. Dem „Bereicherungsproblem“ sei dadurch Rechnung zu tragen, dass sich der Mieter an den Kosten der Renovierungsarbeiten finanziell angemessen zu beteiligen habe.

Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall sei Sache des Tatrichters, der diesen Anteil schätzen dürfe. Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlagen sei i.d.R. eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht, wenn nicht im Einzelfall Besonderheiten vorlägen. Im anderen Urteil (VIII ZR 270/18) stellte der BGH ergänzend fest, dass den auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommenen Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zustehe. Der Vermieter sei im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung nur Zug um Zug gegen Bezahlung einer angemessenen finanziellen Beteiligung des Mieters zu verurteilen, erforderlich gewordene Schönheitsreparaturen auszuführen.