Ungeeignetheit für das Verwalteramt

Die Ungeeignetheit eines Verwalters für sein Amt war Gegenstand einer Entscheidung des OLG Köln (Beschluss vom 8.11.06, ZMR 2007, 715). Ein Eigentümer hatte zwei Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten. Der eine Beschluss bestätigte die Hausgeldabrechnung 2004 und erteilte dem Verwalter Entlastung, der andere Beschluss betraf die Neubestellung des vormaligen Verwalters. Der erste Beschluss wurde vom Gericht für ungültig erklärt. Denn der Verwalter hatte sich in Vertretung für zwei Eigentümer an der Abstimmung beteiligt. Nach § 25 Abs. 5 WEG ist der Eigentümer von der Abstimmung bei solchen Beschlussgegenständen ausgeschlossen, bei denen eine Interessenkollision besteht. Der Ausschluss besteht nach einhelliger Rechtsprechung auch für den vertretungsweise abstimmenden Verwalter, wenn es um seine Entlastung geht (OLG Zweibrücken, NJW-RR 2002, 735; BayObLG WE 1989, 64). Da der Beschluss einheitlich über die Hausgeldabrechnung und die Entlastung entschied, war auch die Hausgeldabrechnung nicht festgestellt.Nicht vom Stimmrechtsausschluss betroffen ist der Verwalter nach der einschlägigen Rechtsprechung dagegen, wenn es um seine Bestellung oder seine Abberufung (wenn nicht ausnahmsweise eine fristlose Abberufung aus wichtigem Grund vorliegt) geht.

Der Kölner Senat erklärte den Beschluss dennoch für rechtswidrig und damit unwirksam. Die Bestellung des Verwalters entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies sei eine Rechtsfrage über die der Senat auch ohne Rüge entscheiden könne. Die Tatsache, dass der Verwalter selbst in verschiedenen Situationen gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen hat, genügte dem Senat, um seine Ungeeignetheit festzustellen. Andernfalls würde auch der Bestellungsbeschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 5 WEG verstoßen. Der Verwalter hatte 1. nicht für eine rechtzeitige Neubestellung gesorgt, so dass die WEG rechtlich eine verwalterlose Zeit hatte, 2. hatte er sich rückwirkend bestellen lassen, was rechtlich nicht möglich ist, 3. hatte er sich an einer Abstimmung beteiligt, obwohl er nach § 25 Abs. 2 WEG hiervon ausgeschlossen war und schließlich hatte sich gezeigt, dass die Abstimmungsergebnisse im Protokoll Fehler aufwiesen.