Umfang des Nachforderungsausschlusses nach § 556 Abs. 3 BGB

Für den Vermieter erfreuliche Erwägungen stellten fünf Karlsruher Richter des VIII. Zivilsenates beim BGH im Urteil vom 12.12.2007 an (VIII ZR 190/06). Der Vermieter hatte eine Betriebskostenabrechnung erstellt, die mit einem Guthaben von 208 € endete. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierte er die Abrechnung und reduzierte den Guthabenbetrag auf 115 €. Der Mieter war damit nicht einverstanden und rechnete 208 € mit der laufenden Mietzinsverbindlichkeit auf. Der Vermieter verklagte daraufhin seinen Mieter und verlor. Trotz des Prozessverlustes ist das Urteil für die Vermieterfraktion vorteilhaft. Denn der BGH sprach nun in aller Deutlichkeit aus, was man das vorangehende Urteil zur Ausschlusswirkung schon dem Sinn nach entnehmen konnte.

Der Nachforderungsausschluss betrifft nur Forderungen, die über die gezahlten Vorauszahlungen hinausgehen oder spiegelbildlich ein Guthaben (wie hier) reduzieren. Das gelte sowohl für die Abrechnungsendsumme als auch für die Einzelrechnungsposten in der Abrechnung. Der Vermieter, der also seine Vorauszahlungen gut berechnet und nach § 560 Abs. 4 BGB ggf. nach oben anpasst, wenn die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung ergeben hat, ist eindeutig im Vorteil. Sein Risiko wegen einem Fehler in der Bk-Abrechnung einen Forderungsausfall hinnehmen zu müssen ist ungleich kleiner.