Umfang der Auskunft bei Untervermietung

Der BGH setzte sich mit der Frage auseinander (Urteil vom 15.11.2006, XII ZR 92/04), in welchem Umfang der gewerbliche Vermieter vom Mieter Auskunft verlangen kann, wenn dieser die Zustimmung zur Untervermietung erbittet.

Der Mieter hatte in einem Einkaufscenter zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes eine Gewerbefläche für 15 Jahre gemietet. In der Folgezeit erbat der Mieter die Zustimmung zur Untervermietung an einen Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel. Der Vermieter verlangte daraufhin Auskunft über die Person des Untermieters, Daten zur Beurteilung der Bonität und Zuverlässigkeit sowie über die im Untermietverhältnis angedachten Mietbedingungen. Der Mieter benannte den Untermieter zwar namentlich, versagte im Übrigen jedoch die Auskunft.

Dem Mieter wurde mitgeteilt, eine Zustimmung werde von der Erteilung der gewünschten Auskünfte abhängig gemacht. Der Mieter kündigte wegen der Versagung der Zustimmung der Untervermietung außerordentlich und stellte jede weitere Mietzahlung ein. Der Vermieter nahm den Mieter daraufhin auf Zahlung von Mietzins gerichtlich in Anspruch.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung stand dem Mieter mangels Vorliegen der Voraussetzungen von § 540 Abs. 1 S. 2 BGB nach Auffassung des XII. Senates nicht zu.

Danach ist die außerordentliche Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn die Zustimmung zur Untervermietung verweigert wird, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Vorliegend wurde die Zustimmung nicht verweigert, sondern von der Erteilung weiterer Auskünfte abhängig gemacht.

Unstreitig sind dem Vermieter Angaben zur Person des Dritten zu machen. Im Wohnraummietrecht wird die Auffassung vertreten, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters seien nicht maßgeblich, da der Untermieter gerade keinen Vertrag mit dem Hauptvermieter habe.

Anders wird dies jedoch im Gewerbemietraumrecht beurteilt. Zwar erhält der Vermieter auch in diesem Fall den Mietzins vom Hauptmieter. Die vom Hauptmieter vertraglich übernommene Betriebspflicht begründet jedoch ein berechtigtes Interesse an der Solvenz des Untermieters. Dieses Interesse ist darauf gerichtet, dass das Objekt nicht leer steht bzw. eine erhebliche Fluktuation ausgeschlossen werden kann. Demzufolge stufte der BGH die außerordentliche Kündigung als unwirksam ein.

Im Ergebnis konnte der BGH auch hier nicht abschließend entscheiden, weil vom Berufungsgericht noch zu klären war, ob die außerordentliche Kündigung hilfsweise den Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung genügen würde.