Teilnahmerechte a.d. Versammlung bei werdender Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit den Rechtsfragen zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich das OLG Hamm im Beschluss vom 10.5.07 (ZMR 2007, 712) auseinandersetzen müssen. Die Materie ist komplex und gibt immer wieder Anlass zu Rechtsstreitigkeiten. In dem aktuellen Fall versuchte der Bauträger ein Teilnahme- und Stimmrecht auf der Wohnungseigentümerversammlung zu erstreiten. Die Wohnungen waren abverkauft. Einige Käufer warteten jedoch schon seit Jahren auf ihre Eintragung im Grundbuch, weil durch Mängel, Kaufpreiszurückbehaltung und Verweigerung der Zustimmung zur Eintragung des Eigentums eine Pattsituation eingetreten war. Der Bauträger verlangte, künftig zu den Versammlungen geladen zu werden und dort Sitz und Stimme zu haben.

Erstinstanzlich scheiterte er mit seinem Begehren, in zweiter Instanz konnte er den Richter überzeugen, doch beim OLG Hamm scheiterte der Antrag schließlich erneut. Das LG hatte angenommen, der Bauträger sei schon deshalb zu laden, weil er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei und die Gemeinschaft schon rechtlich entstanden sei.

Damit räumten die Senatsrichter in Hamm auf. Mit dem Verkauf mindestens einer Wohnung, Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe entstehe die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sobald ein Wohnungseigentümer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werde, gäbe es dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus diesem Eigentümer und dem Bauträger. Erlangten weitere Käufer den Status des werdenden Eigentümers vor der ersten Eintragung eines Käufers verlören diese ihre Rechtsstellung nicht durch das Ende der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Begründung der eigentlichen, der rechtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft. Vielmehr würden diese weiterhin wie Wohnungseigentümer behandelt werden, bis auch sie im Grundbuch als vollwertige Mitglieder eingetragen würden. Nur die Käufer, die nach dem Entstehen der eigentlichen, der rechtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft gekauft hätten, erlangen diesen Interimsrechtsstatus nicht. Bei ihnen kommt es tatsächlich ausschließlich auf die Eintragung im Grundbuch als Eigentümer an.

Im vorliegenden Fall war der letzte Käufer noch nicht eingetragen. Er war jedoch werdender Wohnungseigentümer und wurde folgerichtig auch vom Verwalter zu den Versammlungen geladen. Nunmehr meinte der Bauträger allein wegen seiner Eigentümerposition wenigstens erreichen zu können, auch zur Versammlung geladen zu werden, auch wenn sein Käufer das Stimmrecht behalte. Das OLG Hamm sah dies anders. Zu laden war mithin nur der Käufer.