Streitpunkt rechtswidrige bauliche Änderung

Der V. Zivilsenat sah sich im Rahmen einer Revision mit komplizierten Rechtsfragen zu baulichen Änderungen in einer Zwei-Personen-WEG konfrontiert. Der streitige Lebenssachverhalt war demgegenüber ein häufig anzutreffender. Ein Miteigentümer fühlte sich mutmaßlich der Erkenntnis nahe, Alleineigentum erworben zu haben. Neben anderen baulichen Veränderungen errichtete er im Bereich eines zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteils ein Gartenhaus nebst Anbau. Ferner lagerte er in den Gemeinschaftsflächen diverse Möbel und andere Gegenstände.

Sein Miteigentümer klagte zunächst auf Beseitigung der Möbel und Abriss des Gartenhauses. Die Klage wurde aufgrund des erhobenen Verjährungseinwandes abgewiesen.

Anschließend strengte der Miteigentümer vor dem Amtsgericht Friedberg (Hessen) eine neue Klage an. In der Klage verlangte er die Duldung der Beseitigung des Gartenhauses und der Duldung der Entfernung verschiedener Gegenstände (Schrank, Kommode, Farbeimer etc.). Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung zum Landgericht Frankfurt/Main hatte Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seinen Klageantrag vor dem BGH weiter, im Ergebnis allerdings ohne Erfolg.

Im Urteil vom 5.7.2019 führen die Karlsruher Bundesrichter aus, dass der einzelne Eigentümer Anspruch auf die Beseitigung von baulichen Änderungen habe und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen könne. Es liege keine geborene Zuständigkeit des Verbandes vor. Der einzelne Wohnungseigentümer könne diese Rechte solange geltend machen, bis die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsverfolgung an sich gezogen habe, BGH-Urteil vom 26.10.2018, V ZR 328/17 – ZIV 2019, 6.

Welche Rechte noch übrig blieben, wenn der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB der Verjährung unterliege, sei bislang nicht geklärt. Nach § 903 BGB könnte die Störung vom Betroffenen beseitigt werden. Die Norm stelle indessen entgegen der Annahme des Klägers keine Anspruchsgrundlage dar. Andernfalls würde auch dieser Anspruch der Verjährung unterliegen. Vielmehr könne der Gestörte die Störung aufgrund dieser Regelung selbst beseitigen. Der Störer seinerseits habe hiergegen keinen Abwehranspruch. Der Gestörte müsse daher den Störer nicht zuvor auf Duldung gerichtlich in Anspruch nehmen. Das Selbstbeseitigungsrecht hänge – wie im gegebenen Fall – auch nicht von der (vorherigen) Verjährung des Beseitigungsanspruchs ab. Die Regelung in § 1004 BGB genießt nach den Ausführungen des BGH auch keinen Vorrang vor § 903 Satz 1 BGB.

Allerdings stünde dem Kläger kein Selbstbeseitigungsrecht zu. Einzelne Wohnungseigentümer könnten aus ihrem Miteigentum grundsätzlich nicht das Recht ableiten, von anderen Wohnungseigentümern oder Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten selbst zu beseitigen. Wie das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet werde, ergäbe sich vielmehr aus den §§ 20 ff. WEG. Erforderlich sei mithin eine Beschlussfassung. Die Wohnungseigentümer könnten nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG beschließen, eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das Gemeinschaftseigentum auf diese Weise wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Befinde sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, könne der betreffende Wohnungseigentümer über § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung verpflichtet sein. Eigenmächtige Veränderungen des Gemeinschaftseigentums hätten auch dann zu unterbleiben, wenn sie einem Rückbau dienten. Es sei vielmehr Sache aller Wohnungseigentümer darüber zu entscheiden, ob und auf welche Weise das gemeinschaftliche Eigentum zurück gebaut werden solle. Diese Grundsätze würden auch in einer Zweiergemeinschaft gelten. Hierzu müsste der Kläger ggf. eine Beschlussersetzungsklage erheben. Die Klage werde nur dann Erfolg haben, wenn die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche, auf deren Einhaltung ein Anspruch bestünde, § 21 Abs. 4 WEG.

Im Ergebnis gelte nichts anderes für die von dem Beklagten im Bereich des Gemeinschaftseigentums gelagerten Gegenstände (Schrank, Kommode, Farbeimer, etc.). Diesbezüglich lägen keine baulichen Veränderungen vor, sondern es sei der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen. Insoweit sei im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage zu klären, ob die Beseitigung erfolgen oder ggf. eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG geschaffen werden solle. Ein hierauf gerichteten Anspruch des Klägers nach § 21 Abs. 4 WEG setzte jedenfalls voraus, dass der Beklagte das gemeinschaftliche Eigentum über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus in Anspruch nehme, V ZR 149/18.