Streit um Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Gerichtsbezirk des Landgerichts Köln klagte gegen ihren Bauträger auf Mangelbeseitigung.

Daneben klagte eine Eigentümerin auf Feststellung, dass sie das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen hat. Ferner beantragte sie festzustellen, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz-Nutzen-Lasten (BNL) bzgl. des Gemeinschaftseigentums noch nicht stattgefunden habe. Der letztgenannte Rechtsstreit sollte es bis zum BGH nach Karlsruhe schaffen.

Der Kaufvertrag sah u.a. folgende Regelung vor:
Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr des Kaufgegenstandes sowie die Verkehrssicherungspflicht gehen – vorbehaltlich nachstehender Regelung – mit dem Tage der Übergabe auf den Käufer über. Die Übergabe erfolgt, wenn die Abnahme anlässlich Bezugsfertigkeit durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.

Der BGH führte im Urteil vom 9.5.2019 aus, dass ein Wohnungseigentümer gerichtlich auf die Feststellung klagen könne, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ihn nicht erfolgt sei.

An sich diene die Feststellungsklage der Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien. Die Abnahme stelle zwar kein Rechtsverhältnis dar, sie wirke aber grundlegend auf das Rechtsverhältnis ein, welches die Vertragsparteien verbinde (MaBV-Kaufvertrag). Ein entsprechender Antrag sei daher zulässig. Die Klägerin hatte nie ausdrücklich abgenommen. Die Beklagte berief sich aber auf eine fiktive Abnahme, § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.. Diese kann nur eintreten, wenn die Abnahme unberechtigt verweigert wird, weil das Werk abnahmereif ist. Die Frage der Abnahmereife habe die Vorinstanz nicht im Rahmen einer Beweiserhebung geprüft, so dass der BGH den Rechtsstreit hierfür zurück verwies.

Den Feststellungsantrag bzgl. des Besitz-Nutzen-Lasten-Übergangs erachtete der BGH dagegen als unzulässig. Für diesen Antrag fehle es am erforderlichen Feststellungsinteresse der Käuferin. Es sei nicht erkennbar, dass es einen konkreten Streitfall diesbezüglich gäbe, etwa über die Verteilung von Kosten oder Lasten gestritten werde, VII ZR 154/18.