Schriftform: Zur Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes bei Untervermietung

Im März 2011 mietete eine Ladenbetreiberin in München ein Ladengeschäft mit einer Fläche von 33 m² an. Die genaue Lage der Ladenflächen sollte sich aus dem als Anlage 1 beigefügten Grundriss ergeben, in dem die Mietflächen farblich gekennzeichnet sein sollten. Tatsächlich war dem Mietvertrag aber keine Anlage beigefügt. Im Februar 2016 wurde ein Nachtrag erstellt, in dem die Verlängerung der Laufzeit des Vertrages um 5 Jahre vereinbart wurde und die monatliche Grundmiete auf 3.450,00 € (zzgl. Mehrwertsteuer) angehoben wurde.

Die Vermieterin verkaufte das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 2.8.2017 im Grundbuch eingetragen. Die neue Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 13.11.2017 das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zum 30.6.2018. Die Wirksamkeit der Kündigung wurde von der Mieterin in Abrede gestellt. Die neue Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe und unterlag vor dem Landgericht München I. Die Berufung hatte Erfolg. Das Oberlandesgericht verurteilte die Mieterin auf Räumung und Herausgabe des Ladengeschäfts. Der Mietgegenstand sei wegen des Fehlens der Anlage nicht eindeutig fixiert und damit die für die vertragliche Befristung erforderliche Schriftform nicht gewahrt. Hiergegen wandte sich die Mieterin mit ihrer Revision zum BGH.

Im Urteil vom 4.11.2020 erläutert der für Geschäftsraummietsachen zuständige XII. Zivilsenat, dass ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietsvertrag die nach §§ 578, 550 BGB erforderliche Schriftform grundsätzlich nur dann wahre, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Vertragsparteien des Mietverhältnisses sich aus der Vertragsurkunde entnehmen ließen (vgl. etwa BGH-Urteil vom 11.4.2018, XII ZR 43/17 – ZIV 2018, 45). Die Schriftform bezwecke damit in erste Linie den Schutz eines Grundstückserwerbers (vgl. BGH-Urteil vom 26.2.2020, XII ZR 51/19 – ZIV 2020, 21), damit dieser in die Lage versetzt sei, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen, (vgl. BGH-Urteil vom 30.4.2014, XII ZR 146/12 – ZIV 2014, 32, BGH-Urteil vom 29.9.1999, XII ZR 313/98 – NJW 2000, 354, BGH-Urteil vom 7.7.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3259).

Erfülle der ursprüngliche Mietvertrag die Schriftform nicht, könnten die Vertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen (vgl. BGH-Urteil vom 29.4.2009, XII ZR 142/07 – ZIV 2009, 31).

Beträfe der Schriftformmangel den Mietgegenstand, sei zur Heilung erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet werde (vgl. BGH-Urteil vom 2.5.2007, XII ZR 178/04 – ZIV 2007, 28).

Für die räumliche Eingrenzung vor Ort sei die im Vertrag vorgenommene Bezeichnung als „Mieteinheit 1“ nicht genügend. Auch die im Vertragstext angegebene Flächengröße helfe bei der Identifizierung des Mietgegenstandes nicht. Wie das Oberlandesgericht zutreffend festgestellt habe, könnten bei der Flächenberechnung je nach Vermessungsmethode bis zu 25% Abweichung im Flächenbetrag entstehen und das Objekt weise zudem drei weitere, annähernd gleich große Gewerbeeinheiten auf.

Schließlich genüge die tatsächliche Nutzung nicht für die Identifizierung des Mietgegenstandes. Der BGH habe zwar entschieden, dass der Mietgegenstand auch dann hinreichend individualisiert sei, wenn der Mieter den Mietgegentand bei Abschluss des Mietvertrages respektive bei Abschluss des Nachtrages bereits nutze (BGH-Urteil vom 29.9.1999, XII ZR 313/98, NJW 2000, 354; BGH-Urteil vom 7.7.1999, XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257). Diese Erwägungen seien jedoch auf den zu entscheidenden Fall nicht übertragbar. Denn die Mieterin habe das Ladengeschäft zu keinem Zeitpunkt selbst genutzt, sondern untervermietet. Das sei insoweit nur unschädlich, wenn die Untervermietung und die Identität des Untermieters entweder aus dem Mietvertrag oder aus dem Nachtrag ersichtlich sind. Vorliegend habe die Mieterin demgegenüber untervermietet, ohne den Vermieter hiervon zu unterrichten oder die nach dem Mietvertrag vereinbarte Erlaubnis schriftlich einzuholen.

Unbeachtlich sei zudem, dass die neue Vermieterin später anderweitig Kenntnis vom Umfang des Mietobjektes erhalten habe. Für die Wahrung der Schriftform komme es ausschließlich auf die Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bzw. des Nachtrages an.

Schließlich sei es nicht treuwidrig, wenn sich die Vermieterin auf den Mangel der Schriftform berufe. Treuwidrigkeit könne nur in Ausnahmefällen angenommen werden, etwa wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abhalte oder sich sonst treuwidrig verhalte, oder wenn die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht sei (vgl. BGH-Urteil vom 30.4.2014, XII ZR 146/12 – ZIV 2014, 32), XII ZR 4/20.