Schadensersatzanspruch des Käufers bei Problemen mit der Grundbucheintragung

Mit der Haftung eines Verkäufers von Wohnungen bei Problemen mit der Grundbucheintragung befasst sich das Urteil des fünften Zivilsenates vom 19.10.07 in aller Ausführlichkeit. Es werden daher nur die wesentlichen Grundzüge erläutert. Durch eine Fehleintragung des Grundbuchamtes wurde ein zum Sondereigentum gehöriger Teil des Dachbodens einer anderen Wohnung zugeschrieben. Der Notar bemerkte den Fehler und stoppte die Auszahlung des Kaufpreises, weil er die Eigentumsumschreibung dieses Teiles der Wohnung nicht mehr als gesichert ansah. Der eine Wohnungseigentümer verlangte vom anderen die Herausgabe des Dachbodenteiles, die verweigert wurde. Die Käuferin trat daraufhin nach Fristsetzung vom Kaufvertrag zurück und verlangte Schadensersatz i.H.v. von rund 43.000 € für nutzlose Aufwendungen für Makler und Finanzierungskosten. Der Verkäufer verlangte widerklagend 63.000 € Schadenersatz, weil die Wohnung nicht mehr zum gleichen Preis verkauft werden konnte.

Im Ergebnis stellte der BGH fest, dass der Schadensersatzanspruch des Käufers möglicherweise bestehe, der des Verkäufers jedoch jedenfalls nicht. Ein Anspruch aus §§ 311a Abs. 2, 283, 275 BGB bestünde nicht, weil die Leistung nicht unmöglich gewesen sei.

Das Grundbuchamt habe nur fehlerhaft gearbeitet, so dass notfalls mit Rechtsmitteln der rechtmäßige Zustand hätte hergestellt werden können. Auch die hierfür erforderliche Zeit mache die Erfüllung des Anspruchs nur dann im Rechtssinne unmöglich, wenn der Zeitlauf die Leistung für den Gläubiger entwerte. Dies sei jedoch nicht ersichtlich. Ferner läge auch kein Rechtsmangel vor, da der Verkäufer zur Eigentumsverschaffung imstande gewesen sei. Ansprüche nach §§ 433 Abs. 1, 435, 437 Nr. 3, 281 BGB schieden daher auch aus. Indessen erkannte der Senat einen Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB.

Der Verkäufer schulde nach dem Kaufrecht nur die Handlungen, die für die Umschreibung des Eigentums erforderlich sind, nicht jedoch den Erfolg selbst. Nach Treu und Glauben habe der Verkäufer darüber hinaus jedoch alles Erforderliche und Zumutbare zu unternehmen, um den Leistungserfolg und damit den Vertragszweck zu verwirklichen. Dazu gehöre auch, rechtliche Hindernisse zu beseitigen. Hier habe der Verkäufer zwar zahlreiche Maßnahmen ergriffen, er habe jedoch nicht versucht den fälschlicherweise eingetragenen Eigentümer zur Aufgabe seiner Buchposition zu bewegen. Wenn er dies unterlassen habe, bestünde der Schadensersatzanspruch. Da diese tatsächliche Frage nicht geklärt war, wurde der Rechtsstreit zur Tatsacheninstanz und abschließenden Verhandlung zurückverwiesen. (V ZR 211/06)