Preisgebundener Wohnraum taugt als Vergleichswohnraum für Mieterhöhung

Der Vermieter im Landgerichtsbezirk Lübeck übermittelte seinem Mieter eine Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB. Zur Begründung führte er die höheren Mietentgelte fünf vergleichbarer Wohnungen an. Als der Mieter nicht zustimmte, klagte der Vermieter und verlor in den ersten beiden Instanzen. Der BGH kassierte schließlich die Entscheidungen mit Urteil vom 18.12.2019.

Richtig sei die Bewertung der Vorinstanzen, wonach die Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 S. 2 BGB aus den Entgelten der Mietwohnungen gebildet werde, die keiner Preisbindung unterlägen. Die so ermittelte Vergleichsmiete gelte uni sono für Mieterhöhungen von preisgebundenen als auch für preisungebundenen Wohnraum. Dennoch entspreche die Mieterhöhung den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Mieterhöhung im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB. Die Begründung des Erhöhungsverlangens solle dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu prüfen, um überflüssige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden (vgl. BGH-Urteil vom 24.4.2019, VIII ZR 62/18 – ZIV 2019, 33; BGH-Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17 – ZIV 2018, 75; BGH-Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12 – ZIV 2013, 77; BGH-Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07 – ZIV 2007, 73; BGH-Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05 – ZIV 2006, 72).

Sie diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle den Mieter nur in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und ggf. mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnung zu überprüfen (vgl. BGH-Urteil vom 11.7.2018, VIII ZR 136/17 – ZIV 2018, 60; BGH-Urteil vom 28.3.2012, VIII ZR 79/11 – ZIV 2012, 16). Diesen Zweck erfüllten die fünf benannten Vergleichswohnungen trotz der Preisbindung. Für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete genüge die Benennung der Vergleichswohnungen hingegen i.d.R. nicht (vgl. BGH-Urteil vom 6.11.2013, VIII ZR 346/12 – ZIV 2013, 80). Der Mietrechtssenat verwies den Rechtsstreit zurück an das Berufungsgericht, um eben jene ortsübliche Vergleichsmiete nunmehr zu ermitteln, VIII ZR 236/18.