Die Käuferin erwarb 2016 eine Wohnung mit einem Stellplatz. Die Wohnung wurde nicht von dem im Mietvertrag ausgewiesenen Mieter, bewohnt sondern von dessen Ehefrau (Witwe), nachdem der Mieter 2005 verstorben war.
Neben der Wohnung hatte der Ehemann noch zu Lebzeiten einen Garagenmietvertrag mit einem gesonderten Vertrag angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass bei einer Parteienidentität (vermieter- und mieterseitig) von Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag beide Verträge nur durch eine einheitliche Kündigung beendet werden können. Diesen Stellplatz nutzte die Mieterin (Witwe) gleichfalls und bezahlte hierfür auch Miete.
Die Käuferin kündigte den Stellplatzmietvertrag fristlos und ordentlich. Die Wirksamkeit der Kündigung wurde streitig. Die Käuferin erhob schließlich Unterlassungsklage. Sie beantragte, die Mieterin zu verurteilen es zu unterlassen, den gekauften Stellplatz bei Meidung einer gerichtlich festgesetzten Geldstrafe weiter zu nutzen. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Käuferin hatte Erfolg. Gegen das klagestattgebende Berufungsurteil wandte sich die Mieterin (Witwe) schließlich mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof. Das Berufungsurteil hielt den Angriffen der Revision stand.
Der BGH führte im Urteil vom 15.1.2020 aus, dass die Käuferin sowohl in den Wohnungsmietvertrag eingetreten sei, als auch in den gesondert abgeschlossenen Stellplatzmietvertrag. Der BGH habe bereits im Urteil vom 28.9.2005 (VIII ZR 399/03) entschieden, dass der Erwerber in beide Mietverträge nach dem Kauf nach §§ 578, 566 Abs. 1 BGB eintrete. Unerheblich sei dabei, ob die Mietverträge oder die Immobilienkaufverträge sukzessive abgeschlossen würden.
Anders gestaltete sich dagegen die Rechtsnachfolge auf Mieterseite. Der XII. Zivilsenat entschied, dass die Mieterin (Witwe) zwar nach dem Ableben ihres Ehemannes in den Wohnraummietvertrag eingetreten sei, nicht aber in den Stellplatzmietvertrag. Insoweit fehlte der hierfür erforderliche Vortrag der Mieterin in den Tatsacheninstanzen, dass sie Erbin ihres Ehemannes war und im Rahmen der Generalsukzession (§ 1922 BGB) in den Mietvertrag eingetreten sei.
Dennoch sei sie Mieterin auch des Stellplatzvertrages geworden. Dies allerdings nicht durch Rechtsnachfolge, sondern weil sie durch die Nutzung des Stellplatzes und Bezahlung der Miete konkludent mit dem vormaligen Vermieter einen Stellplatzmietvertrag abgeschlossen habe.
Nach der Beurteilung des Revisionsgerichts führte die Klausel zur einheitlichen Kündigung von Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag grundsätzlich dazu, dass die eine Kündigungsbeschränkung nach § 550 BGB vorliege, so dass die Beschränkung nur wirksam sei, wenn die Schriftform gewahrt ist. Die Wahrung der Schriftform konnte der Senat nicht erkennen. Denn in dem schriftlich abgefassten Vertrag war der verstorbene Ehemann eingetragen. Mieterin war aber seine Ehefrau, die ihrerseits nicht durch Rechtsnachfolge, sondern durch einen konkludent geschlossenen neuen Mietvertrag zur Nutzung berechtigt sei. Entgegen der Annahme der Mieterin (Witwe) sei die Schriftform auch nicht aufgrund der BGH – Rechtsprechung gewahrt, wenn der konkludent abgeschlossene Mietvertrag inhaltsgleich mit dem schriftlich abgefassten Vertragsdokument sei (vgl. BGH-Urteil vom 17.6.2015, XII ZR 98/13 – ZIV 2015, 45). Denn im schriftlich abgefassten Mietvertrag fand als Mieter des Stellplatzes noch der verstobene Ehegatte Erwähnung, während tatsächlich seine Witwe durch den konkludenten Vertragsabschluss Mieterin geworden ist. Mangels Schriftform sei daher der Stellplatzmietvertrag ordentlich kündbar.
Nach den weiteren Ausführungen des XII. Zivilsenates wäre eine Kündbarkeit allerdings auch dann gegeben, wenn die Schriftform eingehalten worden wäre. Denn die im Vertrag formulierte Koppelung von Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag könne nach der Interessenlage der Vertragschließenden nur so zu verstehen sein, dass dies nur gelten solle, wenn Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag von denselben Personen abgeschlossen worden sei, was nicht (mehr) der Fall sei, XII ZR 46/19.