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Ordentliche Mietvertragskündigung auch ohne Abmahnung

Ein Mietvertrag kann vom Vermieter nach § 573 Abs. 1, 2 Nr.1 BGB ordentlich auch ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden, wenn der Mieter schuldhaft seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt. Ein Vermieter von Wohnraum ließ für das Wirtschaftsjahr 2004 von seinem Hausverwalter die Betriebskostenabrechnung erstellen, die von den Mieter mit einer Nachzahlung von 1.524 endete. Daraufhin erhöhte der Vermieter die monatliche Vorauszahlung auf 191 €. Die später verklagten Mieter widersprachen der Abrechnung und zahlten 9 Monate weiterhin den alten Mietzins. Mit Schreiben vom 15.9.2005 kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich. Nach weiteren Auseinandersetzungen zahlten die Mieter schließlich den Rückstand unter Vorbehalt. Mit dieser Schonfristzahlung machten sie die fristlose Kündigung unwirksam. Gestritten wurde fortan nur noch über die hilfsweise ordentlich ausgesprochene Kündigung. Der BGH erklärte diese für wirksam. Die Mieter hätten ihre mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nur unerheblich verletzt. Sie seien zur Zahlung des erhöhten Mietzinses nach § 560 Abs. 4 BGB verpflichtet. Unbeachtlich sei, dass die Mieter Widerspruch gegen die zugrundeliegende Abrechnung erklärt hätten.

Denn die Mieterhöhung gelte auch, wenn die Betriebskostenabrechnung unrichtig sei. Die umstrittene Frage, ob vor einer solchen ordentlichen Kündigung eine Abmahnung erforderlich sei, verneinte das Bundesgericht. Das Gesetz sehe keine Abmahnung als Kündigungsvoraussetzung vor. Dies ergebe auch die Auslegung der Entstehungsgeschichte des Gesetzes. In der Gesetzesbegründung zum Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 wäre ausdrücklich festgehalten, dass eine fristlose Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung eine vorherige Abmahnung erforderlich mache. Im Umkehrschluss sei zu folgern, dass diese Abmahnung für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung nicht erforderlich sei. Der Mieter sei auch ausreichend geschützt. Die Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setze eine nicht unerhebliche und zudem schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters voraus. Damit habe es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zu einer Kündigung gebe oder nicht. Der BGH führte aber auch aus, dass eine vorherige Abmahnung einer späteren Kündigung besonderes Gewicht verleihen könne, wenn der Mieter trotz dieser Ermahnung sein vertragswidriges Verhalten fortsetze. (Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07).