Neues Urteil zur Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen

Der BGH hat zur Quotenabgeltungsklausel eine weitere Entscheidung mit Urteil vom 5.3.08 getroffen. Die streitgegenständliche Klausel lautete: „Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.“
Diese Klausel ist nach Auffassung des obersten Zivilgerichts unwirksam. Sie sei intransparent und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie sei schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei und wie in der Folge die Abgeltungsquote ermittelt werden solle. (VIII ZR 95/07).

Der BGH stellt dabei fest, dass auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die Klausel als unwirksam zu behandeln sei. Dies gelte gleichwohl der Senat entsprechende Klauseln 10 Jahre zuvor noch als wirksam einstufte (BGHZ 105, 75, Urteil vom 3.6.1998, VIII ZR 317/97). Er schreibt hierzu (Tz 20):

Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6, 12).

Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so genannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssicherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ, aaO). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird (BGHZ, aaO).