Neuerungen zur Schönheitsreparaturklausel

Gewisse Neuerungen zur rechtlichen Einordnung von Schönheitsreparaturklauseln brachte die Entscheidung vom 26.9.07 (VIII ZR 143/06). Der Senat setzt sich hier mit dem Problem der sogenannten weichen Abgeltungsklauseln auseinander. Zur Erinnerung: Zuerst hatte der BGH entschieden, dass starre Renovierungsklauseln unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Mieter müsse nach diesen Klauseln auch dann renovieren, wenn der Abnutzungsgrad eine Renovierung überhaupt nicht erforderlich mache. Damit würde der Vermieter mehr auf den Mieter abwälzen, als ihn selbst im Rahmen der gesetzlich gebotenen Erhaltungspflicht der Mietsache zukomme. Wenig später entschied der BGH, dass Quotenabgeltungsklauseln, die auf starre Renovierungsfristen verweisen, ihr Schicksal teilen und auch nichtig sind. Schließlich wurde entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln mit eigenen starren Fristen ebenfalls nichtig sind (Urteil vom 18.10.06, VIII ZR 52/06).

Im nunmehr zu entscheidendem Fall hatte der Vermieter bereits auf diese Rechtsprechung reagiert und eine „flexible Abgeltungsklausel“ vereinbart und scheiterte wegen Mehrdeutigkeit dennoch. Sie sei unwirksam, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich mache, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstoße. Die Klausel lautete:

„Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4 (Anmerkung: Flexible Fristen), sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Die Regelung des Mietvertrags ermöglichte bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung. Denn sie knüpft ausdrücklich an die im Mietvertrag geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an und erklärt für die Abgeltungsquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich.

Versteht man die Quotenabgeltungsklausel dahin, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen ist zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde, sind die Interessen des betreffenden Mieters gewahrt. Endet das Mietverhältnis zum Beispiel nach vier Jahren, hat aber der Mieter die Wohnung nicht stärker abgenutzt, als es nach zwei Jahren zu erwarten wäre, besteht ausgehend von einem üblichen Renovierungsintervall von fünf Jahren für Wohnräume Renovierungsbedarf voraussichtlich erst nach insgesamt zehn Jahren. Werden dem Mieter in diesem Fall 4/10 der Renovierungskosten auferlegt, hat er nicht mehr zu leisten, als es dem Grad seiner Abnutzung entspricht (tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf).
Die verwendete Quotenabgeltungsklausel benachteilige den Mieter aber deshalb unangemessen, weil dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich werde, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei. Die Klausel verstoße deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließe sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der „Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4“ dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offenhalten solle, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen sei. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird. Der Wortlaut der Klausel ermöglicht im Beispielsfall nach der Rechtsprechung des BGH auch folgende Berechnungsvariante (nach obigem Beispiel), die ihn unangemessen benachteiligt:
Der Fristenzeitraum gemäß Mietvertrag kann bei der Berechnung der Quote nämlich auch in der Weise bestimmt werden, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters (4 Jahre) derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung (5 Jahre) die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer (2 Jahre) abzieht. Im Beispielsfall beträgt die Regelfrist des Renovierungsintervalls fünf Jahre. Hat der Mieter davon nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung zwei Jahre abgewohnt, verbleibt eine Restlaufzeit von drei Jahren. Damit ergäbe sich ein (neuer, dem Wohnverhalten des Mieters angepasster) Renovierungsintervall von sieben Jahren, wenn zur vierjährigen Mietzeit lediglich diese drei Jahre hinzugerechnet werden. Bei einer sich hieraus ergebenden Beteiligungsquote von 4/7 müsste der Mieter mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur 2/5 des Renovierungsaufwands verursacht hat.

Die Redaktion ist der Auffassung, dass die alternative Berechnungsvariante allenfalls einem Bundesrichter „klar und verständlich ist“ und einem „verständigen Mieter“ sicher nicht in den Sinn gekommen wäre.