Neue Entscheidungen zum Einwendungsausschluss des Mieters

Eine weitere Entscheidung zum Einwendungsausschluss des Mieters bei Fristversäumnis hat der BGH mit Urteil vom 5.3.08 (VIII ZR 80/07) gefällt. Der Vermieter hatte im Mietvertrag eine kombinierte Klausel aus Teilinklusivmiete und Vorauszahlungen vorgesehen. Neben der Nettokaltmiete sollten Vorauszahlungen auf einzelne Kostenarten (auch kalte) geleistet werden, die abzurechnen waren. Daneben gab es für weitere Kostenarten eine monatliche Pauschale von 80 DM. Der Vermieter rechnete demgegenüber alle Kostenarten ab, behandelten also die Pauschale als Vorauszahlungsbetrag. Der Mieter zahlte die sich aus den Abrechnungen ergebende Nachzahlungsbeträge nicht, gleichwohl er keine Einwände erhob.

Der Vermieter sammelte die Forderungen aus den Wirtschaftsjahren 2001 bis 2004 und machte sie gemeinsam gerichtlich geltend. Der BGH entschied, dass der Einwand der fehlenden Umlagevereinbarung für die in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten nur für das Wirtschaftsjahr 2004 noch gelten könne, da bezüglich der älteren Wirtschaftsjahre der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB greife. Der Senat bezog sich insoweit auf sein Urteil vom 10.10.2007 (NJW 2008, 283 = ZIV 2007, S. 72), wonach auch der Einwand vom Einwendungsausschluss erfasst werde, der Abrechnung liege keine ausreichende vertragliche Basis zugrunde. Nichts anderes könne in Bezug auf den Vortrag gelten, es sei eine Pauschale vereinbart, weshalb insoweit Nachforderungen nicht mehr zulässig wären.