Modernisierungsmaßnahmen durch Käufer der Wohnung zulässig

Mit der Frage der Zulässigkeit von Modernisierungsmaßnahmen durch den noch nicht im Grundbuch eingetragenen Wohnungskäufers setzt sich die Entscheidung des BGH vom 13.2.08 (VIII ZR 105/07) auseinander.

Nach § 554 BGB ist der Mieter zur Duldung von Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen des Vermieters verpflichtet. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Baumaßnahmen eine besondere Härte für ihn darstellen. Umfang, Beginn und Dauer der geplanten Maßnahmen sind dabei vom Vermieter in einer schriftlichen Ankündigung sehr genau darzustellen.

Vorliegend erreichte eine entsprechende Ankündigung den Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung nicht von seinem Vermieter, sondern vom Käufer der Wohnung, jedoch mit Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter wehrte sich gegen die Baumaßnahmen durch 3 Instanzen hindurch und verlor am Ende. Er wendete sich zum einen gegen die Modernisierungsankündigung durch eine Person, die erst später einmal sein Vermieter sein würde und zum anderen gegen die konkret geplanten Baumaßnahmen. So sollte das Haus ein neues WDVS (Wärmedämmverbundsystem) erhalten und der Grundriss der Wohnung sollte leicht verändert werden.

Die Speisekammer sollte dem Bad zugunsten einer Dusche zugeschlagen werden und an anderer Stelle die Toilette vom übrigen Bad abgetrennt werden.
Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass Grundrissänderungen nicht per se eine Verbesserung darstellten, so dass das jeweilige Gericht stets eine Einzelfallentscheidung zu treffen habe. Im vorliegenden Fall läge jedoch eine Verbesserung vor. Diese ergebe sich aus der nach allgemeinen Mietermaßstäben gegebenen Verbesserung des Nutzungswertes. So sei eine Speisekammer heutzutage eher unüblich. Dagegen würde die Veränderung der Badezimmerkonfiguration bei einer 4-Zimmer-Wohnung zu einer Verbesserung führen, da die Größe der Wohnung eine Nutzung durch mehrere Personen nahelege. Auch die zusätzliche Dämmungsstelle im Rahmen der zu erwartenden Energieeinsparung eine Verbesserung dar. Die Ankündigung müsse zudem nicht zwingend vom Vermieter stammen. Auch wenn das Recht zur Modernisierungsankündigung und Modernisierung nicht abtretbar sei, entspräche es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass für die Ausübung solcher Gestaltungsrechte eine Ermächtigung erteilt werden könne, was vorliegend geschehen sei.