Mietpreisbremse in Hessen ist nichtig

Einen Tag vor dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse entschied der BGH, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist. Das Bundesverfassungsgericht hat die Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen (§ 556d BGB) bestätigt, während der BGH die hierauf gründende Verordnung in Hessen als nichtig qualifizierte.

Zum Hintergrund. Ein Mieter in Frankfurt/Main mietete 2016 eine Wohnung mit einer Fläche von 65,4 m² zum Preis von 810,00 € Nettokalt an. Mit Anwaltsschreiben vom 31.10.2016 rügte der Mieter, dass dieser Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteige und im Hinblick auf die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung insoweit unwirksam sei. Die Forderung zur Anpassung der Miete und Rückzahlung der seit der Rüge zu viel gezahlten Miete verhallte ergebnislos. Der Mieter verklagte daraufhin den Vermieter auf Bezahlung von 63,98 € und der Feststellung, dass er nur eine Miete in Höhe von 746,02 € (anstatt 810,00 €) schulde. Mit dieser Klage sollte er es bis zum BGH schaffen, allerdings nicht mit Erfolg. Während das Amtsgericht Frankfurt/Main der Klage stattgab, unterlag der Mieter vor dem Landgericht und dem Bundesgerichtshof.

Der BGH führte im Urteil vom 17.7.2019 aus, dass das Land Hessen die Voraussetzungen für einen wirksamen Erlass einer Rechtsverordnung auf der Grundlage von § 556d BGB (Mietpreisbremse) nicht erfüllt habe.

Dabei könne dahin stehen, ob die Ermächtigungsnorm (§ 556d BGB) verfassungskonform sei (siehe dazu oben die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts). Die Regelung in § 556d Abs. 2 BGB schreibe vor, dass die Rechtsverordnung zu begründen ist.

Hierdurch sollen die mit der Mietpreisbremse verbundenen Einschnitte für die Vermieter nachvollziehbar gemacht werden. Ferner solle in der Begründung klar gestellt werden, aufgrund welcher Tatsachen bestimmte Gebiete als solche mit angespannten Wohnungsmärkten ausgewiesen wurden und was geplant sei, um diese Anspannung des Marktes zu beseitigen. Diese Begründung sei zusammen mit der Verordnung zu veröffentlichen.

Hieran fehle es bei der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung, die ohne Begründung veröffentlicht worden sei. Die später auf der Internetseite des Ministeriums nachgeholte Begründung könne den Mangel nicht heilen.

Das Landgericht habe daher die Verordnung zutreffend nicht angewandt. Die Rechtsverordnung verstoße gegen die Ermächtigungsgrundlage in § 556d BGB und damit gegen höherrangiges Recht. Die vereinbarte Miete verstoße daher nicht gegen die (nichtige) Verordnung. Der Mietpreis sei zulässig vereinbart, VIII ZR 130/18.

Anmerkung: Die Fachgerichte haben zwar bzgl. Gesetzen keine Verwerfungskompetenz; diese steht der Verfassungsgerichtsbarkeit zu. Materielles Recht (also Regelungen, die nicht von einem Parlament erlassen wurden), wie Rechtsverordnungen etc. dürfen aber nicht angewendet werden, wenn das Fachgericht sie für verfassungswidrig erachten, vgl. BVerfG, Beschluss vom 24.6.2015, 1 BvR 1360/15, NJW 2015, 2024.