Mietflächenabweichung tangiert nicht die Ausgangsmiete im Sinne von § 558 BGB

Der Bundesgerichtshof musste sich einmal mehr mit einer streitigen Entscheidung eines Landgerichts zur Mietflächenberechnung auseinandersetzen. In diesem Fall stritten die Parteien um die korrekte Berechnung einer Mieterhöhung.

Der Mieter mietete in Berlin eine Wohnung ab Januar 2007 an. Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit „ca. 94,48 m²“ angegeben. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 470 €. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die tatsächliche Mietfläche gegenüber den Angaben im Mietvertrag um als 10% abwich, vereinbarten die Parteien eine Reduzierung der Miete auf 423 € monatlich (470,00 -10% (47,00) = 423,00).

Mit Schreiben vom 30.1.2012 forderte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung um 84,60 € (= 20%) auf 507,60 € (423,00 + 84,60 = 507,60). Als der Mieter der Mieterhöhungserklärung nicht zustimmte, erhob die Vermieterin Klage. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 63,45 € (= 15%) auf 486,45 € (423,00 + 63,45 = 486,45). Das Amtsgericht erkannte keine relevante Flächenabweichung von mehr als 10%, weil es den Balkon mit einer Fläche von 50% der Grundfläche ansetzte und dadurch die Flächenabweichung sich auf unter 10% reduzierte, so dass ein Mietmangel nicht mehr vorlag.

Hiergegen wandte sich der Mieter mit seiner Berufung zum Landgericht Berlin. Das Landgericht Berlin holte ein weiteres Gutachten zur tatsächlichen Mietfläche ein. Es verurteilte den Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf nur 451,36 €. Das Landgericht begründete die geringere Mietsteigerung mit der Kappungsgrenze i.H.v. 20%, § 558 Abs. 3 BGB. Die Kappungsgrenze sei nicht nach der vereinbarten Ausgangsmiete (423,00 €) zu berechnen. Der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige habe eine um 11,08% reduzierte Mietfläche ermittelt. Demzufolge sei auch die Ausgangsmiete um diesen Minderungsbetrag zu reduzieren (423,00 € – 11,08% (= 46,87) = 375,13) und der Kappungsgrenze als Berechnungsbasis zugrunde zu legen (+20% (Kappung =75,22) = 451,36 €). Die Wohnfläche des Balkons sei nur mit 25% der Grundfläche anzusetzen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen habe in Berlin im Jahr des Mietvertragsabschlusses (2007) keine hiervon abweichende Verkehrssitte bestanden.

Hiergegen wandte sich nun wiederum die Vermieterin mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof. Der BGH änderte das Berufungsurteil ab und setzte mit anderer Begründung den Erhöhungsbetrag des Amtsgerichts wieder in Kraft.

Nach § 558 Abs. 3 BGB könne der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn diese seit 15 Monaten unverändert sei. Aufgrund der Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB dürfe sich die Miete binnen drei Jahren nicht mehr als um 20% erhöhen (Kappungsgrenze); in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sogar nur um 15%. Letztere Regelung griff nach Auffassung des Berufungsgerichts vorliegend nicht, weil die Berliner Kappungsgrenzenverordnung erst nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft trat.
Ausgangspunkt für die Mieterhöhung („Ausgangsmiete“) sei die zuletzt vertraglich vereinbarte Miete. Mietminderungen blieben bei der Berechnung der Ermittlung der Ausgangsmiete unberücksichtigt.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gelte auch bei nicht unerheblichen Flächenabweichungen die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die wegen der Flächenabweichung geminderte Miete. Das gelte auch, wenn wie vorliegend die Ursachen der Mietminderung vom Vermieter nicht beseitigt werden könnten.

Die Begrenzung der Mietsteigerung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete biete keinen hinreichenden Mieterschutz. Der Gesetzgeber habe daher daneben die Kappungsgrenze geschaffen, um den Mieter vor den möglicherweise sonst erheblichen Mietsteigerungen wirtschaftlich zu schützen. Die anfänglich oder während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Miete habe der Mieter durch eine eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran messe sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der jeweiligen Mieterhöhung.

Auch die Behebbarkeit des Mangels spiele keine Rolle. Das Gewährleistungsrecht des Mieters bewirke, dass der Mieter teilweise von der Mietzinszahlungspflicht befreit werde. Eine Vertragsänderung sei hiermit nicht verbunden. Die Minderung solle das Äquivalenzprinzip von Leistung (Überlassung Wohnraum) und Gegenleistung (Mietzins) wahren. Somit bliebe trotz Minderung der Vertragsinhalt die vertraglich vereinbarte Miete und nicht die geminderte Miethöhe (BGH-Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 – ZIV 2015, 70). Der Fall sei auch nicht mit der Bewertung der Höhe der Mietsicherheit nach § 551 BGB vergleichbar. Richtig sei, dass die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 Abs. 3 BGB im Falle eines anfänglichen, unbehebbaren Mangels an Hand der geminderten Miete (BGH-Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 347/04) bemessen werde. Dieser Beurteilung liege jedoch eine andere Intention zugrunde, als bei der Kappungsgrenze. Während die Kappungsgrenze die wirtschaftliche Überforderung des Mieters vermeiden wolle, ziele die Mietsicherheit auf den Schutz des Vermieters bei späteren Ansprüchen gegen den Mieter ab. Bei einer dauerhaften Mietminderung, etwa infolge einer Mietflächenabweichung, bestünde kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einer Sicherung über dem Dreifachen der geschuldeten Miete. Davon ausgehend berechnete der BGH die Kappungsgrenze auf der Basis des zuletzt vereinbarten Mietzinses von 423 €. Gleichwohl wurden keine 84,60 €, sondern nur 63,45 € als Erhöhungsbetrag zugesprochen, weil die Vermieterin inzwischen ihre Klage insoweit reduziert hatte. Sie ging am Ende von einer Kappungsgrenze von 15 % aus. Ob diese zutreffend angesetzt wurde, ließ der BGH in seiner Entscheidung offen, da er nicht mehr zusprechen darf, als beantragt wird (ne ultra petita – nicht über das Geforderte hinaus).

Dafür war das Urteil in anderer Hinsicht noch interessant. Der BGH setzte sich auch mit der streitigen Frage auseinander, mit welchem anteiligen Flächenmaß ein Balkon anzusetzen ist. Das Amtsgericht war dem Sachverständigen nicht darin gefolgt, den Balkon nach der Wohnflächenverordnung mit ¼ der Grundfläche anzusetzen. Es nahm unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2011 an, dass insoweit die Anwendung der II. Berechnungsverordnung mit einem Ansatz von 50% der Üblichkeit entspräche. Das Landgericht hatte seinerseits ein Gutachten eingeholt und folgte dem neuen Sachverständigen in der Darstellung, in Berlin sei es üblich, den Balkon mit 25% der Grundfläche anzusetzen. Das sah der BGH teilweise anders. Der Mietrichter zitierten ihre Rechtsprechung zur Wohnflächenberechnung. Nach der ständigen Rechtsprechung sei die Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum zurzeit des Vertragsabschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (BGH-Urteil vom 23.5.2007, VIII ZR 231/07 – ZIV 2007, 40), so dass vorliegend die Wohnflächenverordnung heranzuziehen sei. Ein Abweichen hiervon könne nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass ein erheblicher oder auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke (II. BV und WoFlVO) miteinander vermischt. Es käme auch nicht darauf an, dass sich in Bezug auf eine Teilfläche (Balkon) eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteilnehmer herausgebildet habe. Es sei daher die Wohnflächenverordnung anzuwenden, Urteil vom 17.4.2019, VIII ZR 33/18.