Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Bruttokaltmiete

Dem Problem der Berechnung der Ausgangsmiete bei Mieterhöhungserklärungen, wenn eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, nahm sich der BGH in seinem Urteil vom 10.10.2007 (VIII ZR 331/06 Presseerklärung) an.

Der Vermieter begehrte eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei bestand das Problem, dass der Mietspiegel der Stadt Düsseldorf auf Nettokaltmieten basiert. Der Mietvertrag sah dagegen vor, dass nur die Heizkosten und die Kosten der Be- und Entwässerung sowie die Kabelgebühren abgerechnet würden, nicht jedoch die übrigen Betriebskosten. Der Vermieter errechnete diese übrigen Betriebskosten und teilte dem Mieter mit, dass diese 0,67 €/qm/Monat betrügen und rechnete sie heraus, um die Nettokaltmiete als Vergleichswert zum Mietspiegel zu erhalten.

Das Amtsgericht sah diese Vorgehensweise als zulässig an und gab dem Vermieter Recht.

Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht Düsseldorf die amtsgerichtliche Entscheidung auf. Die Berufungskammer meinte, das Zustimmungsverlangen sei nicht hinreichend begründet und deshalb bereits unwirksam, weil der Vermieter den auf die Wohnung des Mieters entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen habe. Dem ist der BGH entgegengetreten. Die Angabe eines pauschalen Betriebskostanteils im Mieterhöhungsverlangen nehme der Erklärung nicht die formale Wirksamkeit. Vielmehr liege ein materieller Fehler vor. In diesem Fall kam es zudem hierauf nicht an, weil selbst die erhöhte Bruttokaltmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettokaltmiete lag. Der BGH konnte daher auch ohne Zurückverweisung das Berufungsurteil unter Wiederherstellung des AG-Urteils aufheben und so den Vermieter obsiegen lassen.