Makleralleinauftrag: Automatische Vertragsverlängerungen wirksam?

Die Maklerin vereinbarte mit ihrer Kundin einen Alleinauftrag zur Vermittlung eines Wohnungskäufers mit einer Vertragslaufzeit von 6 Monaten. Aufgrund des Alleinauftrags verzichtete die Kundin auf ihr Recht, weitere Makler mit dem Vertrieb der zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung zu beauftragen. Der Vertrag sollte sich jeweils um 3 Monate verlängern, wenn er nicht rechtzeitig gekündigt wird. Die Kündigungsfrist war allerdings nicht in den vorformulierten Vertragsbedingungen enthalten. Vielmehr wurde im Vertragswerk auf ein weiteres Dokument verwiesen, das mit „Informationen für den Verbraucher“ betitelt war. Darin fand sich dann die Kündigungsfrist von vier Wochen.

Die Kundin kündigte den Maklervertrag nicht, sondern beauftragte kurz vor dem Auslaufen der regulären Vertragslaufzeit einen anderen Makler mit der Vermittlung eines Käufers. Der andere Makler wurde fündig und verdiente seine Provision. Die erste Maklerin verlangte aufgrund der fehlenden Kündigung Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Provision.

Das Landgericht gab der Klage der Maklerin statt. Auf die Berufung der Kundin wurde die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht erkannte in der automatischen Verlängerung des Makleralleinauftrages eine unangemessene Benachteiligung der Kundin, so dass die Regelung insgesamt unwirksam sei, § 307 Abs. 1 BGB. Die Revision der Maklerin hatte zumindest im Ergebnis keinen Erfolg.

Der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat wies die Revision mit Beschluss vom 28.5.2020 zurück. Der Senat stellte fest, dass die sechsmonatige Befristung des Makleralleinauftrags mit einer automatischen Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn nicht vier Wochen vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werde, keine unangemessene Benachteiligung des Kunden darstelle.

Im konkreten Fall war die Klausel aber ausnahmsweise trotzdem unwirksam. Der Grund: Die Kündigungsfrist von 4 Wochen war nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit der Befristung enthalten, sondern in der Anlage zum Vertrag ausgelagert, die mit „Informationen für Verbraucher“ überschrieben war. Es sei für die Kundin nicht erkennbar gewesen, dass sich in dieser Anlage auch Vertragsregelungen finden würden. Die Regelung sei daher nach § 305 Abs. 2 BGB nicht Bestandteil des Vertrages geworden. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin nur zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam. Der Vertrag habe sich daher nicht verlängert, sondern sei nach dem Erreichen der Befristungsgrenze geendet. Der neue Makler habe erst danach einen Käufer vermittelt, I ZR 40/19.