Kriterien der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden für eine Mieterhöhung

Die Karlsruher Bundesrichter erläuterten in ihrem Urteil vom 21.8.2019 die Anforderungen für die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden für eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem (§ 558 BGB). Für viele Vermieter besteht das Problem, dass für die Gemeinde, in der die Mietsache liegt, kein Mietspiegel existent ist. Man greift dann alternativ auf den Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde zurück. Es stellt sich immer nur die Frage, ob der Mietmarkt der benachbarten Gemeinde auch vergleichbar ist mit der Gemeinde, in der sich die Mietsache befindet. Mit den relevanten Vergleichskriterien setzte sich der Mietrechtssenat in seiner Entscheidung auseinander.

Der Streit begann in der Gemeinde Stein. Es handelt sich um eine Kleinstadt mit 15.000 Einwohnern, direkt benachbart zu Fürth und Nürnberg. Die Mieter bewohnten ein größeres Anwesen, dessen Miete seit der Anmietung im Jahre 2004 sich unverändert auf 3.000 € nettokalt je Monat belief. Die Vermieterin forderte mit Schreiben vom 23.10.2013 eine Mieterhöhung auf 3.450 € monatlich ab dem 1.1.2014. In der Mieterhöhungserklärung nahm sie Bezug auf einen Mietspiegel der Stadt Fürth. Als die Mieterin der Mieterhöhungserklärung nicht zustimmte, klagte die Vermieterin und verlor durch alle drei Instanzen.

Der BGH erklärte, dass das Mieterhöhungsverlangen formell rechtswidrig sei. Nach § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden (vgl. BGH-Urteil vom 24.4.2019, VIII ZR 62/18 – ZIV 2019, 33; BGH-Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17 – ZIV 2018, 75; BGH-Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12 – ZIV 2013, 77; BGH-Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05 – ZIV 2006, 72).

Das Mieterhöhungsverlangen müsse in formeller Hinsicht Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der erhöhten Miete herleite. Der Mieter müsse an Hand dieser Informationen die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und zumindest ansatzweise überprüfen können (vgl. BGH-Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07 – ZIV 2007, 73).

Der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde sei aufgrund der gesetzlichen Gestattung in § 558a Abs. 4 S. 2 BGB ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Bei den Städten Stein und Fürth handelte es sich nach Auffassung des BGH nicht um vergleichbare Gemeinden. Dies machte der Senat an mehreren Merkmalen fest, etwa der unterschiedlichen Einwohnerzahl (Stein: 15.000 Einwohner, Fürth: 125.000 Einwohner) und Einwohnerdichte, am Vorhandensein überörtlich relevanter Einrichtungen (Theater, Kinos, Krankenhäuser) sowie der Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs (Stein hat im Gegensatz zu Fürth keine U-oder S-Bahn). Zutreffend sei auch die Beurteilung des Berufungsgerichts gewesen, die Nähe zur Stadt Nürnberg, die Vorteile für die Bewohner beider Städte nach sich ziehe, sei irrelevant. Die vermittelten Vorteile könnten die übrigen Differenzen der Gemeinden Stein und Fürth nicht aufwiegen, VIII ZR 255/18.