Konsequenzen der neuen Ladenöffnungszeiten für die Auslegung der Teilungserklärung

Das OLG Hamm entschied im Beschluss vom 27.7.07 über die Auslegung einer Teilungserklärung in Ansehung der geänderten Ladenöffnungszeiten (NJW 2008, 302). Die innerstädtisch gelegene Wohnungseigentumsanlage wies zwei Teileigentumseinheiten im Erdgeschoss auf. Die Teilungserklärung bezeichnet diese Einheiten als „Ladenlokal“. In der einen Einheit wurde zunächst ein Fotogeschäft und nunmehr ein Sonnenstudio betrieben. Der Antragsteller begehrt die Schließung des Sonnenstudios außerhalb der allgemeinen Ladungsöffnungszeiten, weil er durch verschiedentliche Geräusche (Trittschall, Lärm von Lüftungsanlagen, Musik) in seiner Wohnnutzung gestört sei. Noch während des anhängigen Rechtsstreits änderte sich das Ladenschlussgesetz NRW. Die Ladenöffnungszeiten wurden ab 21.11.06 von 0 bis 24 Uhr mit Ausnahme von Sonn- und Feiertagen freigegeben. Der Senat beim OLG Hamm musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob die Nutzung als „Ladenlokal“ eine dynamische Verweisung mit der Folge enthalte, dass bei der Nutzung das jeweils gültige Ladenschlussgesetz die zulässige Nutzung umreiße oder eine statische Verweisung vorliegt. Das Gericht entschied sich für erstere Auslegung. Dabei berufen sich die Hammer Richter auf eine Entscheidung des BGH (MDR 1984, 1019), wonach die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen, die ihrer Natur nach stets wandelbar seien, die Annahme einer dynamischen Verweisung rechtfertigen würde.

Dies sei auch in diesem Fall so. Denn das Sondereigentum solle gerade für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen genutzt werden können. Nur so sei gewährleistet, dass der Ladeninhaber sich konkurrenzfähig dem Wettbewerb stellen könne. Auch sei es widersinnig, bei der Annahme einer statischen Verweisung die zulässigen Ladenöffnungszeiten am Baujahr der Wohnanlage festzumachen. Es entstünde ein innerstädtischer Flickenteppich, bei dem die einen Läden um 18 Uhr 30, andere um 20 Uhr und wieder Dritte werktags gar nicht schließen müssten. Insoweit widersprachen die Hammer Richter ausdrücklich der Entscheidung des OLG München (ZMR 2007, 718), die eine statische Verweisung im Vertrauen der Wohnungseigentümer auf Einhaltung der damals zulässigen Ladenöffnungszeiten als richtig annahmen. Im konkreten Fall wurde Schutz jedoch nur insoweit gewährt, als das die Teileigentumseinheit als Ladenlokal bezeichnet sei. Daher seien die Ladenöffnungszeiten einzuhalten. Die insoweit großzügigeren Öffnungszeiten von Sonnenstudios an Sonn- und Feiertagen seien daher nicht von der Teilungserklärung gedeckt.