Die Mieterin mietete 2009 im Gerichtssprengel des Landgerichts Berlin Gewerbeflächen an, um darin ein hochwertiges Fast Food Restaurant zu betreiben. Als Vertragslaufzeit waren 10 Jahre vorgesehen. Der Vertrag enthielt daneben eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung einerseits sowie andererseits den Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes.
Nach einer fristlosen Kündigung unternahmen die Vertragsparteien einen Neustart im Jahre 2015. Dabei sollte eine weitere Mieterin mit in den Vertrag einsteigen. Die „Altmieterin“, eine GmbH wurde laut Vertragsrubrum durch zwei Geschäftsführer vertreten. Auch im Unterschriftenfeld war jeweils für jeden Geschäftsführer eine Unterschriftenzeile vorgesehen. Es zeichnete nur einer der beiden Geschäftsführer, allerdings zusätzlich mit einem Stempel der Gesellschaft. Die daneben eintretende „Neumieterin“ wurde nur durch eine Person vertreten, die ebenfalls den Mietvertrag unterzeichnete. Der neue Vertrag währte nicht lange. Bereits ein Jahr später kündigten beide Mieter das Mietverhältnis ordentlich zum 30.6.2017. Wenig später kündigten sie zusätzlich außerordentlich. Sie begründeten die fristlose Kündigung mit der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht mit Sortimentsbindung, die sie angesichts eines fehlenden Konkurrenzschutzes unangemessen benachteilige. Die Kündigungen wurden streitig und mündeten schließlich in einer Revision der Mieterinnen, die sich gegen das Berufungsurteil wandten, in dem die Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen festgestellt wurde.
Am 26.2.2020 verkündete der XII. Zivilsenat beim BGH sein Urteil. Die Revision der Mieterinnen sei begründet. Das Berufungsurteil sei rechtsfehlerhaft. Noch zutreffend sei die Feststellung, dass der Mietvertrag wirksam zustande kam, weil der ein Geschäftsführer den anderen vertreten habe. Die Befristung von mehr als einem Jahr sei allerdings nach § 550 BGB unwirksam, weil die dafür erforderliche Schriftform nicht gewahrt sei.
In ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordere die Einhaltung der Schriftform die schriftliche Fixierung aller wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miethöhe, die Vertragslaufzeit und die Parteien des Mietvertrages. Komme es später zu Veränderungen durch Nachträge, müssten diese zusammen mit der Ursprungsurkunde eine Urkundeneinheit bilden. Die Zusammengehörigkeit müsse zweifelsfrei kenntlich gemacht werden. Dazu bedürfe es keiner körperlichen Verbindung der Schriftstücke. Vielmehr genüge die rein gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien inhaltlichen Bezugnahme zum Ausdruck kommen müsse. Hierfür sei erforderlich, dass im jeweils jüngsten Nachtrag auf den Ursprungsvertrag und auf alle übrigen Nachträge verwiesen werde. Daneben seien im jeweiligen Nachtrag die geänderten Regelungen zu benennen und es müsse klargestellt werden, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages (ggf. mit den Änderungen der anderen Nachträge) verbleiben solle. Der von den Streitparteien 2015 errichtete Nachtrag genügte nach Ansicht des XII. Zivilsenats diesen Anforderungen nicht.
Durch den Eintritt der Neumieterin sei eine wesentliche Vertragsbestimmung (Vertragsparteien) verändert worden, so dass der Nachtrag auch der Schriftform unterlegen habe. Diese sei nur gewahrt, wenn alle Geschäftsführer den Vertrag unterzeichneten oder – wenn nur ein Geschäftsführer unterzeichne – kenntlich gemacht sei, dass dieser auch für den anderen in Vertretung unterzeichne (vgl. BGH-Urteil vom 4.11.2009, XII ZR 86/07 – ZIV 2009, 76). Dies gelte allerdings nur dann, wenn nach dem Erscheinungsbild des Mietvertrages die Annahme gerechtfertigt sei, dass Unterschriften von mehreren Geschäftsführern zu leisten seien. Nach der Rechtsprechung des BGH erzeuge die Verwendung eines Stempels grundsätzlich den Anschein, dass der Unterzeichner daneben in Vertretung unterzeichne. (vgl. BGH-Urteil vom 23.1.2013, XII ZR 35/11 – ZIV 2013, 22).
Diese Wirkung könne der Stempel im hiesigen Fall aber nicht erfüllen, weil die Urkunde damit nicht „abgeschlossen“ werde. Vielmehr begründe das leer gebliebene Unterschriftenfeld am Ende der Urkunde noch immer die Erwartung, dass eine Unterschrift fehle. Anders wäre es nur gewesen, wenn der unterzeichnende Geschäftsführer dieses Unterschriftenfeld gestrichen hätte oder sonst in Form eines Vertretungszusatzes klar gemacht hätte, dass er auch für den anderen Geschäftsführer unterzeichne. Damit stand fest, dass der Vertrag jedenfalls zum 30.6.2017 ordentlich beendet war.
Möglicherweise ist der Vertrag auch schon durch die fristlose Kündigung vorzeitig beendet worden. Dies konnte der BGH nicht abschließend beurteilen, weil noch tatsächliche Feststellungen hierfür erforderlich waren. Der Gewerberaumsenat verwies den Rechtsstreit daher zurück an das KG Berlin, nicht jedoch ohne zuvor darzulegen, warum entgegen des Berufungsgerichts möglicherweise auch eine fristlose Beendigung in Betracht komme. Unzutreffend habe nämlich das Berufungsgericht angenommen, dass eine vertragliche Regelung in einem vorformulierten Vertrag Bestand habe, nach dem der Mieter einerseits eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt werde und andererseits ein Konkurrenz- und Sortimentsschutz zugunsten des Mieters ausgeschlossen werde.
Für sich genommen sei eine formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht i.d.R. nicht unwirksam (vgl. BGH-Urteil vom 29.4.1992, NJW-RR 1992, 1032). Das gleiche gelte in Bezug auf eine Sortimentsbindung (vgl. BGH-Urteil vom 3.3.2010, XII ZR 131/08 – ZIV 2010, 24). Umstritten sei allerdings die Frage, ob die Kumulation diese Regelungen zu einer Unwirksamkeit führe. Mit der Mindermeinung (OLG Schleswig, NZM 2000, 1008; OLG Brandenburg, MDR 2015, 18) entschied sich der BGH nun dafür, dass die Kumulation dieser Regelungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe, § 307 BGB.
Zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters gehöre die ungestörte Gebrauchsüberlassung der Mietsache (§ 535 BGB). Diese Pflicht umfasse bei Gewerberaummietverhältnissen auch einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, (vgl. BGH-Urteil vom 7.12.1977, BGHZ 70, 79, BGH-Urteil vom 11.1.2012, XII ZR 40/10 – ZIV 2012, 1). Der Vermieter dürfe in unmittelbarer Nähe nicht an Konkurrenten vermieten oder selbst in Konkurrenz zu seinem Mieter treten. Allerdings sei der Vermieter nicht verpflichtet, vom Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, (vgl. BGH-Urteil vom 11.1.2012, XII ZR 40/10 – ZIV 2012, 1). Entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung (vgl. OLG Dresden, MDR 1998, 211) bestehe ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz grundsätzlich auch in Einkaufszentren. Mit dem formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes schränke der Vermieter seine Hauptleistungspflicht ein. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB werde erreicht, wenn eine der Regelungen die Erreichung des Vertragszwecks gefährde. Dies sei der Fall, wenn der Ausschluss des Konkurrenzschutzes verbunden werde mit einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung. Unmittelbare Rechtsfolge sei aber zunächst nur die Unwirksamkeit der betreffenden Klausel (§ 307 Abs. 1 BGB). Damit entstehe aber wiederum der vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Dessen Verletzung könne wiederum eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen. Da die Konkurrenzsituation in dem Einkaufszentrum den Feststellungen des Berufungsurteils nicht zu entnehmen war, verwies der BGH den Rechtsstreit zurück an die vorherige Tatsacheninstanz. Dabei wies er darauf hin, dass daneben auch aufzuklären sei, ob der Mieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Ende nicht zugemutet werden konnte und ob sie vor der Kündigung erfolglos eine Abmahnung ausgesprochen habe, XII ZR 51/19.