Kommune ist an Mietvertrag für Flüchtlingsheim auch langfristig gebunden

2015 kamen über eine Millionen Flüchtlinge nach Deutschland. Für die Kommunen bestand aktueller Handlungsbedarf zur Unterbringung der heranströmenden Menschen. Dabei kam es zu Fehlkalkulationen hinsichtlich des entstehenden Bedarfs. So erging es auch einer Gemeinde im Saarland. Sie hatte u.a. ein ganzes Wohnhaus für die Zeit von 5 Jahren angemietet, um dort 14 Flüchtlinge unterzubringen. Aufgrund des starken Rückgangs der Flüchtlingszahlen 2016 kam es dazu, dass das Gebäude zu keiner Zeit zweckentsprechend genutzt wurde, sondern leer stand.

Da der Vertrag als „Mietvertrag über Wohnräume“ bezeichnet wurde, vertrat die Gemeinde die Auffassung, dass der befristete Kündigungsausschluss für 5 Jahre unwirksam sei und kündigte das Mietverhältnis ordentlich. Parallel dazu forderte die Stadt eine Mietanpassung, weil der ortübliche Mietzins bei 5 €/m² liege, während der Mietvertrag eine Miete von 10,62 €/m² ausweise. Als die Vermieter nicht einwilligten, kündigte die Stadt deshalb hilfsweise auch außerordentlich und stellte die Mietzahlungen ein.

Die Vermieter klagten vor dem Amtsgericht rückständige Mieten von 21.160 € ein. Die Klage wurde abgewiesen. Die Berufung zum Landgericht Saarbrücken hatte Erfolg. Die hiergegen gerichtete Revision der Stadt blieb dagegen der Erfolg versagt. Der BGH bestätigte mit Urteil vom 23.10.2019 das landgerichtliche Urteil. Die Vermieter könnten nach § 535 Abs. 2 BGB die vereinbarte Miete einfordern, weil die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Der befristete Ausschluss des Rechts zur Kündigung sei wirksam. Zwar habe der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass ein formularmäßiger Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung den Mieter unangemessen benachteilige und damit unwirksam ist, wenn der Ausschluss die Zeitdauer von 4 Jahren überschreite (vgl. BGH-Urteil vom 7.10.2015, VIII ZR 247/14 – ZIV 2015, 71, BGH-Urteil vom 8.12.2010, VIII ZR 86/10 – ZIV 2011, 4).

Diese Entscheidungen betrafen indessen allesamt Wohnraummietverträge. Wohnraummiete liege allerdings nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Sei das nicht der Fall, liege ein Mietverhältnis vor, für das nur das allgemeine Mietrecht maßgebend sei (vgl. BGH-Urteil vom 9.7.2014, VIII ZR 376/13 – ZIV 2014, 42). Da die Stadt als juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben könne, liege kein Wohnraummietverhältnis vor. Eine unangemessene Benachteiligung durch den befristeten Kündigungsausschluss über 4 Jahre sah der BGH daher nicht. Die ordentliche Kündigung war demzufolge unwirksam.

Auch der außerordentlichen Kündigung blieb der Erfolg versagt. Zwar nehme der BGH ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge der Nichtigkeit an, wenn Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis aufwiesen und weitere sittenwidrige Umstände hinzuträten. Für die Annahme des Missverhältnisses genüge eine Abweichung zwischen vereinbarter Miete und Marktwert von über 100 % (vgl. BGH-Urteil vom 30.6.2004, XII ZR 11/01). Für die Frage, ob eine derartige Abweichung vorliege, sei aus vorgenannten Gründen nicht die ortsübliche Vergleichsmiete von Wohnraum heranzuziehen. Vielmehr sei auf die Miete abzustellen, die auf dem Wohnungsmarkt für vergleichbare Unterkünfte zur Abdeckung des Wohnbedarfs von Flüchtlingen zu erzielen waren. Für diese Feststellung fehle es an genügendem Sachvortrag der beklagten Stadt. Zudem habe die als Zeugin einvernommene Mitarbeiterin der Stadt ausgesagt, dass die Stadt für die Kalkulation der vereinbarten Miethöhe die Fördermittelhöhe nach dem Asylbewerberleistungsgesetz für die Belegung mit 14 Personen herangezogen habe. Unter diesen Voraussetzungen sei das Berufungsgericht nicht verpflichtet gewesen, der Frage der Sittenwidrigkeit der vereinbarten Miete weiter nachzugehen, XII ZR 125/18.